Balkonsanierung, Instandsetzungskosten und deren Verteilung (Beschluss)

Kurzbeschreibung

Die Wohnungseigentümer möchten in der Eigentümerversammlung über die Kosten einer Balkonsanierung sowie deren Verteilung beschließen. Diese Vorlage dient als Grundlage für eine Beschlussformulierung.

Vorbemerkung

Auf Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG besteht insbesondere die Möglichkeit im Einzelfall, lediglich einzelne Wohnungseigentümer mit den Kosten einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme zu belasten, nämlich derjenigen, die gerade eine (exklusive) Gebrauchsmöglichkeit von den von der Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme umfassten Bereiche des Gemeinschaftseigentums haben.

Balkonsanierung (Instandsetzungskosten und deren Verteilung)

TOP XX Instandsetzung der Balkone mit Kostenverteilung nur unter den Wohnungseigentümern, in deren Sondereigentumsbereich sich ein Balkon befindet

  1. Instandsetzung der Balkone

    Die vorhandenen Balkone sind in weiten Bereichen schadhaft und instandsetzungsbedürftig. Im Einzelnen müssen folgende Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden: _____________. Der Verwalter hat mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerversammlung den Wohnungseigentümern drei Angebote von Fachunternehmen hinsichtlich entsprechender Instandhaltungsmaßnahmen übersandt.

    Aufgrund entsprechender Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat im Vorfeld der Versammlung schlägt die Verwaltung in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vor, das Angebot der Firma ______ anzunehmen und diese entsprechend mit den Instandsetzungsmaßnahmen zu beauftragen.

    Die Wohnungseigentümer beschließen die vorbezeichnete Instandhaltung sämtlicher Balkone der Wohnanlage zu einem Gesamtkostenaufwand von _____ EUR. Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, auf der Grundlage des vorliegenden Angebots vom _______ einen Vertrag mit der Firma ______ namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen.

    Abstimmungsergebnis  
    Ja  
    Nein  
    Enthaltungen  

    Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

    Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

  2. Verteilung der Kosten der Balkoninstandsetzungsmaßnahme

    Wichtig: Aufklärung der Eigentümer vor Beschlussfassung

    Der Verwalter bzw. Versammlungsleiter sollte die Eigentümerversammlung im Vorfeld der folgenden Kostenverteilungsänderungsbeschlussfassung auf Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG über die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung etwa wie folgt aufklären:

    "Der Versammlungsleiter macht die Eigentümerversammlung darauf aufmerksam, dass eine positive Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt einer Mehrheit von drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer bedarf, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen. Ergänzend weist der Versammlungsleiter die Eigentümerversammlung darauf hin, dass die Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt gemäß § 16 Abs. 4 WEG, abweichend von dem in der Teilungserklärung in § ____ vereinbarten Wertstimmrecht, nach dem gesetzlichen Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG zu erfolgen hat."

    Dieser Hinweis sollte zu Beweiszwecken in die Niederschrift der Eigentümerversammlung aufgenommen werden.

    Für den Fall, dass der Verwalter bzw. Versammlungsleiter trotz Nichterfüllung der formellen Beschlussvoraussetzungen angewiesen wird, dennoch einen positiven Beschluss zu verkünden, sollte dieser einen Bedenkenhinweis äußern (s. Bedenkenhinweis) und auch diesen zu Beweiszwecken in die Niederschrift der Eigentümerversammlung aufnehmen.

    Achtung: Ob ein derartiger Bedenkenhinweis im Ernstfall vor einer Verfahrenskostenbelastung schützt, ist erheblich umstritten. Von dieser Seite wird empfohlen, bei Nichterreichen der erforderlichen Mehrheit einen Negativbeschluss zu verkünden.

    Alternativ dürfte der sicherste Weg für den Verwalter der folgende sein:

    Step by Step

    Wohl mögliche Verfahrensweise

    1. Aufklärung der Wohnungseigentümer über Rechtswidrigkeit des Beschlusses

      Im Rahmen der Diskussion über einen erkennbar rechtswidrigen Beschluss klärt der Verwalter die Wohnungseigentümer über die Rechtswidrigkeit eines verkündeten Beschlusses auf. Er weist die Wohnungseigentümer darauf hin, dass der Beschluss auf Anfechtung für ungültig erklärt würde. Er empfiehlt daher den Wohnungseigentümern, von einer Beschlussfassung abzusehen. Er klärt die Wohnungseigentümer weiter darüber auf, dass er bei einer Beschlussverkündung durch ihn als Verwalter und Versammlungsleiter Gefahr läuft, mit den Kosten des entsprechenden Anfechtungsverfahrens belastet zu werden.

    2. Geschäftsordnungsbeschluss über Beschlussfassung

      Anschließend führt der Verwalter einen Geschäftsordnungsbeschluss herbei, ob eine Beschlussfassung von den Wohnungseigentümern trotz Rechtswidrigkeit und Anfechtbarkeit des Beschlusses überhaupt gewünscht ist.

    3. Aufklärung über erforderlichen vorübergehenden Wechsel der Versammlungsleitung

      So die Wohnungseigentümer auf einer Beschlussfassung bestehen, rät der Verwalter nochmals von einer solchen ab. Anknüpfend an seine bereits erfolgte Aufklärung, dass ihm die Kosten eines möglichen Anfechtungsverfahrens bei Verkündun...

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