Auswirkungen der Coronapandemie im Wohnungseigentumsrecht

Zusammenfassung

 
Überblick

Die Coronapandemie stellt Wohnungseigentümer und Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen vor ungeahnte Herausforderungen. Der Beitrag will hier eine erste Hilfestellung leisten und einen Überblick über mögliche Problembereiche geben. Er stellt zu Beginn die jüngsten gesetzgeberischen Maßnahmen dar. Danach wird kursorisch erörtert, inwieweit bereits die bisherigen WEG-Bestimmungen gegebenenfalls geeignet sind, den Folgen der Coronapandemie angemessen zu begegnen.

1 Aktuelle gesetzgeberische Maßnahmen

1.1 Überblick

Der Gesetzgeber hat Ende März 2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vorgelegt. Teil dieses sehr umfassenden Gesetzes ist u. a. das am 28.3.2020 in Kraft getretene Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVID-19-Pandemie-Gesetz).

 
Hinweis

Informative Übersicht: LexCorona

Eine sehr informative Seite, die neben allen bislang erlassenen Gesetzen zur COVID-19-Pandemie (Bund und Länder) auch Rechtsprechung und Fachaufsätze nachweist findet sich unter: https://lexcorona.de/doku.php.

Das COVID-19-Pandemie-Gesetz enthält in seinem § 6 Regelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften. Nach § 6 Abs. 1 COVID-19-Pandemie-Gesetz bleibt der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Und nach § 6 Abs. 2 COVID-19-Pandemie-Gesetz gilt der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Das COVID-19-Pandemie-Gesetz widmet sich damit 2 vom Gesetzgeber als wichtig erkannten Problemen:

  • Die Frage, was gilt, wenn kein Verwalter bestellt werden kann, weil es vorübergehend zu keiner Versammlung der Wohnungseigentümer kommt.
  • Und die Frage, ob die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Hausgeld schulden, obwohl es im Vorjahr oder in den Vorjahren versäumt worden ist, eine Fortgeltung des zuletzt konkret beschlossenen Wirtschaftsplans anzuordnen.

1.2 Die Regelungen im Einzelnen

1.2.1 Bestellung des Verwalters

1.2.1.1 Das geltende WEG-Recht

Eine Person darf nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG höchstens 5 Jahre für eine Wohnungseigentumsanlage zum Verwalter bestellt werden. Im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum besteht diese Möglichkeit sogar nur auf höchstens 3 Jahre.

1.2.1.2 Wirkungen des COVID-19-Pandemie-Gesetzes

§ 6 Abs. 1 COVID-19-Pandemie-Gesetz setzt § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG vorübergehend außer Kraft. Er will 2 Fälle regeln.

1. Bestellung wird ablaufen

Zum einen soll er greifen, wenn die Bestellungszeit eines Verwalters im Jahr 2020 oder später abläuft. Die entsprechende Person bleibt dann auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer zunächst weiterhin Verwalter – und also länger als die bislang vorgesehenen 3 oder 5 Jahre. Diese Fortgeltung dürfte im Interesse aller Beteiligten sein und ist die Folge davon, dass vorübergehend keine Versammlungen stattfinden und keine Bestellungsbeschlüsse gefasst werden können.

 
Hinweis

Amtsniederlegung durch den Verwalter oder Abberufung

Legt der Verwalter während der Geltung des § 6 Abs. 1 COVID-19-Pandemie-Gesetzes allerdings sein Amt nieder, wird er nicht dauerhaft im Amt gehalten werden können. Seine Bestellungszeit läuft dann auch nicht ab, sondern sie wird durch bewusste Niederlegung beendet. Daran wird man ihn nicht hindern können – solange keine "Unzeit" anzunehmen ist (der Verwalter kann sein Amt nur unter den Voraussetzungen der §§ 675, 671 Abs. 2 BGB niederlegen, also nur, wenn die Wohnungseigentümer "für die Besorgung des Geschäfts anderweit Fürsorge treffen können"; eine "anderweitige Fürsorge" durch Bestellung eines neuen Verwalters ist zurzeit praktisch aber kaum möglich). Nichts anderes wird im Übrigen gelten, wenn die Wohnungseigentümer einen Verwalter abberufen, aber keine neue Person zum Verwalter bestellen wollen. Ein Verbot, einen Verwalter abzubestellen, wird man § 6 Abs. 1 COVID-19-Pandemie-Gesetz kaum entnehmen können.

2. Bestellung ist bereits abgelaufen

Zum anderen soll er den Fall erfassen, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen war. Kam es unabsichtlich zu einem solchen Bestellungsende, liegt diese Parallelität nahe. Alle Beteiligten werden nämlich wollen, dass alles beim Alten bleibt und der faktische wieder zum richtigen Verwalter wird.

 
Hinweis

Rechtsgeschäfte

In § 6 Abs. 1 COVID-19-Pandemie-Gesetz heißt es, der Verwalter "bleibt" Verwalter. Das ist wohl so zu verstehen, dass auch alle Rechtsgeschäfte seit dem eigentlichen Ende der Bestellung so zu behandeln sind, als wäre der Verwalter im Amt gewesen.

So muss es aber nicht immer sein. Ich denke etwa an den Fall, dass ein Verwalter sein Amt niedergelegt hatte, an den Fall, dass die Wohnungseigentümer einen Verwalter nicht mehr wollten und die Bestellung daher bewusst haben auslaufen lassen oder den Fall, dass die Wohnungseigentümer eben keinen Verwalter mehr wollten. Soll auch in solchen Fällen die zuletzt bestellte Person dennoch zum Tr...

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