Auswirkungen der Coronapand... / 4 Beschlussfassungen

4.1 Eigentümerversammlungen

4.1.1 Überblick

Viele Wohnungseigentümer und Verwalter sind zurzeit unsicher, ob eine Möglichkeit oder gar Verpflichtung besteht, Versammlungen abzuhalten. Diese Frage ist, wie bereits näher unter Abschn. 3.2 ausgeführt und dort auch begründet, zurzeit klar mit "nein" zu beantworten.

Dies entspricht auch der Ansicht des Gesetzgebers. Aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation ist auch nach dessen Ausführungen die Durchführung von Versammlungen derzeit grundsätzlich nicht möglich. Bei größeren Gemeinschaften ist die Zusammenkunft nach dessen Worten häufig schon aufgrund behördlicher Anordnungen nicht gestattet. Auch stünden vielerorts geeignete Räumlichkeiten nicht zur Verfügung. Zudem werde es den Wohnungseigentümern wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung grundsätzlich nicht zumutbar sein, an einer Versammlung teilzunehmen. Dies gilt für die Wohnungseigentümer, die vor Ort wohnen. Aber vor allem für die Wohnungseigentümer, die anreisen müssten.

 
Hinweis

Versammlungen sind aktuell verzichtbar!

Für Eigentümerversammlungen gibt es vorübergehend grundsätzlich auch keinen Anlass. Denn die Regelungen des COVID-19-Pandemie-Gesetzes sowie die Bestimmungen der § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 WEG ermöglichen eine Verwaltung ausnahmsweise und vorübergehend auch ohne Befassung der Wohnungseigentümer.

4.1.2 Virtuelle Eigentümerversammlung

Das geltende Recht lässt keine virtuellen Versammlungen zu. Allerdings ist es möglich, eine virtuelle Versammlung gleichsam zu simulieren.

Zum einen können sämtliche Wohnungseigentümer dem Verwalter vorab und ohne Einladung eine Vollmacht erteilen. In diesem Fall ist der Verwalter wohl berechtigt und verpflichtet, aufgrund der Vollmachten mit sich selbst eine Versammlung abzuhalten. Dieser Weg ist für die Wohnungseigentümer auch gefahrlos, wenn sie den Verwalter vorher und im Einzelnen angewiesen haben, wie er abstimmen soll.

Zum anderen ist es möglich, dass der Verwalter sich mit nur 1 Wohnungseigentümer trifft. Dieser Wohnungseigentümer und/oder der Verwalter können von den anderen Wohnungseigentümern Vollmachten erhalten. Der Wohnungseigentümer, der in der Versammlung anwesend ist, steht mit den anderen Wohnungseigentümern in einem telefonischen Kontakt oder kommuniziert mit ihnen über die sozialen Medien oder per E-Mail und holt so gegebenenfalls ihre Weisungen für die Versammlung ein. Problematisch ist insoweit allerdings die Einberufung. Denn diese müsste bedingt erfolgen. Bedingung wäre, dass nur 1 Wohnungseigentümer kommt. Ob dies möglich ist, ist leider sehr unklar.

 
Hinweis

Verwalterermächtigung

Zur Sicherheit sollte versucht werden, den Verwalter in der Versammlung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG vorübergehend umfassend zu ermächtigen.

4.1.3 Echte Eigentümerversammlung

Findet im Übrigen im Einzelfall trotz aller Bedenken und rechtlichen Grenzen eine Versammlung statt, sollten die Wohnungseigentümer neben den üblichen Schutzmaßnahmen (kein Händeschütteln, Abstandhalten, Bereitstellen von Desinfektionsmitteln) ausdrücklich ermutigt werden, umfassend Vollmachten zu erteilen.

4.2 Schriftlicher Beschluss

Neben der Abhaltung einer Versammlung kann im begründeten Einzelfall versucht werden, schriftlich einen Beschluss zu fassen. Schriftliche Beschlüsse sind in geeigneten Wohnungseigentumsanlagen sogar das Mittel der Wahl. Dabei sollte auch hier versucht werden, den Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG vorübergehend umfassend zu ermächtigen. Rechtssicher ist ein schriftlicher Beschluss allerdings nur, wenn sich daran sämtliche Wohnungseigentümer beteiligen und über den Beschlussantrag mit "Ja" stimmen.

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