Auswirkungen der Coronapand... / 3 Eilige Maßnahmen jenseits der Erhaltung (§ 27 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG)

3.1 Überblick

Das Wohnungseigentumsgesetz geht davon aus, dass grundsätzlich wenigstens einmal im Jahr eine Versammlung der Wohnungseigentümer möglich ist und dass dort sämtliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer durch Beschluss geregelt werden können. Ungeachtet dessen enthält das Gesetz Bestimmungen, wenn dies einmal ausnahmsweise nicht der Fall sein sollte und ein dringendes, eiliges Handeln des Verwalters notwendig ist:

  • Zum einen ist der Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind und
  • zum anderen ist der Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG in einem solchen Fall berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind.

Die Kommentierungen und Entscheidungen zu diesen Bestimmungen enthalten – soweit ersichtlich – zurzeit keine Erläuterungen, ob sie ein Handeln des Verwalters in besonderen Notlagen, z. B. bei einer Pandemie, erlauben. Diese Notlage war offensichtlich für die Kommentatoren nicht vorstellbar und auch noch nie ernsthafter Gegenstand der Rechtsprechung. Das heißt aber nicht, dass § 27 Abs. 2 Nr. 2 sowie Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG deswegen nichts leisten würden. Für die Frage, was diese Normen leisten, ist insoweit auf ihren Sinn und Zweck abzustellen.

§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG

Der Zweck des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG besteht darin, die Wohnungseigentümer zu schützen und ihnen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu erleichtern. Wenn ein Dritter oder ein Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer vorgeht und rasch eine Entscheidung getroffen werden muss, soll der Verwalter von Amts wegen das Entsprechende veranlassen dürfen. Dieses Bedürfnis besteht, weil die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich zusammenwirken müssen und die damit notwendige Entscheidungsfindung in den von § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG benannten Fällen gegebenenfalls zu spät kommt. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG setzt dabei unausgesprochen voraus, dass der Verwalter in Eilfällen nicht nur handeln kann, sondern auch entsprechend handeln muss. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG enthält mithin neben einer Vertretungsmacht als Amtspflicht zusätzlich eine verpflichtende Geschäftsführungsaufgabe des jeweiligen Amtsträgers.

§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG

Der Zweck des § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG ist nicht anders zu sehen. Auch er sieht vor, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein rasches Handeln zu ermöglichen. Der Verwalter soll – anders als sonst – befugt sein, ohne Einschaltung der Wohnungseigentümer, das Notwendige zu tun. Zu diesem Zweck gibt § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG dem Verwalter vor allem eine gesetzliche Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Vorschrift enthält neben einer Vertretungsmacht als Amtspflicht auch eine Geschäftsführungsaufgabe des jeweiligen Amtsträgers.

AG München bestätigt Vertretungsmacht des Verwalters!

So hat die Rechtslage mittlerweile auch das AG München gesehen. In einem von ihm zu entscheidenden Fall musste man die im Sondereigentum stehenden Räume eines Wohnungseigentümers betreten, um einen Wassereintritt zu stoppen. Da der Wohnungseigentümer dieses Betreten nach § 14 Nr. 4 Hs. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dulden musste, aber nicht wollte, musste ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Duldung verklagen – wegen der Eilbedürftigkeit im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes. Da es sich dabei um eine Aktivklage handelt, hätte der Verwalter die Wohnungseigentümer eigentlich um eine Ermächtigung bitten müssen. Dafür bestand wegen der Dringlichkeit, aber auch wegen der Corona-Krise keine Möglichkeit. Es war daher zu fragen, ob in einem solchen Falle – wie von mir in diesem Blog angeregt und nahegelegt – der Verwalter ausnahmsweise nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG vorgehen kann. Diese Frage bejahte das Gericht. Es bestünde auch in Zeiten der Corona-Pandemie ein Wohnungsbetretungsrecht des Verwalters und der Handwerker bei einem aktuellen Wasserschaden.

 
Hinweis

Der Gesetzgeber denkt nicht anders!

Das COVID-19-Pandemie-Gesetz sieht diese Fragen im Übrigen nicht anders. Es erwähnt im Zusammenhang mit der Begründung des § 6 Abs. 1 ausdrücklich, dass Verwalter berechtigt sind, "Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind (§ 27 Absatz 3 Satz 1 Nr. 2 WEG)". Ferner heißt es dort: "Auf der Grundlage des geltenden Rechts kann und muss der Verwalter demnach ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer alle "unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen"." Beide Äußerungen zeigen meines Erachtens sehr deutlich, dass die Verwalter auch nach dem Willen des Gesetzgebers von § 27 Absatz 3 Satz 1 Nr. 2 WEG Gebrauch machen können und Gebrauch machen sollen.

3.2 Tatbestandsvoraussetzungen

Die Tatbestandsvoraussetzungen sin...

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