Zusammenfassung

 
Begriff

Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen gem. § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück, sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Somit obliegen Pflege und Erhaltung der Außenanlage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Durch Beschluss können den Wohnungseigentümern insoweit keine Pflichten auferlegt werden. Er wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum an Räumen auch auf Außenanlagen erstrecken, soweit die Räume wirtschaftlich die Hauptsache darstellen.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gemeinschaftliches Eigentum ist gem. § 1 Abs. 5 WEG auch das Grundstück.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 28.3.2018, 14 S 6188/17 WEG: Von einem Baum herabtropfendes Baumharz und herabfallende Früchte sind natürliche Erscheinungen, die lediglich eine Folge der Gegebenheiten der Natur darstellen. Diese sind von einem Sondernutzungsberechtigten, dessen Sondernutzungsrecht bereits vom Zeitpunkt seiner Entstehung durch einseitige Zuweisung durch den Bauträger durch die Existenz eines entsprechenden Baumes gekennzeichnet ist, hinzunehmen.

AG München, Urteil v. 8.11.2017, 485 C 12677/17 WEG: Der Begriff des "Ziergartens" ist nicht dahingehend auszulegen, dass damit eine Beschränkung auf das Anpflanzen "optisch erbaulicher" und "schmückender" Pflanzen verbunden ist und dass Kinder in dem Garten nicht spielen dürfen. Dürfen Kinder in diesem Bereich spielen, so kann grundsätzlich auch ein Spielgerät, wie insbesondere ein Trampolin aufgestellt werden.

AG Hamburg, Urteil v. 24.5.2017, 22a C 89/16: Ist den Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung die Befugnis eingeräumt, über die Gartengestaltung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsflächen frei entscheiden zu können, umfasst dies auch die Befugnis, dort befindliche Bäume zu fällen.

AG Essen, Urteil v. 2.6.2016, 196 C 272/15: Als Ziergarten bezeichnet man einen Garten, der im Gegensatz zu einem sogenannten Nutzgarten nicht vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen dient. Im Ziergarten werden Pflanzen lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet, insbesondere auch im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.

1 Begründung von Sondereigentum

Seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigentum an Außenflächen begründet werden kann. Stets muss es sich bei dem Sondereigentum an der Außenfläche um einen Annex eines Sondereigentums an einer Raumeinheit handeln. Von Bedeutung ist die Neuregelung für künftig zu errichtende Wohnanlagen bzw. aufzuteilende Gebäude. Insbesondere an Terrassen und Gartenflächen kann dann Sondereigentum anstatt eines Sondernutzungsrechts begründet werden. Allerdings bleibt weiterhin die Möglichkeit erhalten, auch Sondernutzungsrechte zu begründen.

 
Wichtig

Bestehende Sondernutzungsrechte bleiben Sondernutzungsrechte

Auch wenn das Gesetz nunmehr die Möglichkeit einräumt, Sondereigentum auch an Bereichen der Außenanlagen zu begründen, wandeln sich bereits begründete Sondernutzungsrechte nunmehr nicht automatisch in Sondereigentum um. Bereits existierende Sondernutzungsrechte bleiben Sondernutzungsrechte. Sollen Sondernutzungsrechte in Sondereigentum umgewandelt werden, kann dies weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung erfolgen, da das sachenrechtliche Grundverhältnis geändert wird. In derartigen Fällen bedarf es der Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer in der für die Auflassung erforderlichen Form, also notarieller Beurkundung.

Räume als wirtschaftliche Hauptsache

Sondereigentum an Außenflächen kann nur dann begründet werden, wenn die im Sondereigentum stehenden Räume wirtschaftlich als Hauptsache anzusehen sind. Der Begriff der "wirtschaftlichen Hauptsache" findet sich zum einen in § 1 Abs. 2 Erbbaurechtsgesetz und zum anderen im Wohnungseigentumsgesetz in § 31 Abs. 1 Satz 2 WEG im Zusammenhang mit der Definition des Dauerwohnrechts: "Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt". Insbesondere Terrassen und Gartenflächen sind in aller Regel nicht als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen. Wie sich weiter aus der negativen Formulierung ergibt, wird gesetzlich vermutet, dass die Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Es bedarf deshalb im Grundbuchverfahren einer Prüfung nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte für das Gegenteil sprechen. Nur im Ausnahmefall dürften tatsächlich die Außenflächen gegenüber dem Raum als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen sein.

 
Praxis-Beispiel

Die Gärtnerei

Nach der Teilungserklärung u...

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