Außenanlage

Zusammenfassung

 
Begriff

Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen gem. § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück, sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Somit obliegt die Pflege der Außenanlage der Gemeinschaft. Diese bestimmt, wie, von wem und in welchem Umfang diese zu pflegen ist. Bereits bestehende Vereinbarungen sind zu beachten. Auch über die Hausordnung kann ein Pflegeplan aufgestellt werden. Die einzelnen Eigentümer müssen sich dann einigen wer, wann und was, wo pflegt.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gemeinschaftliches Eigentum ist gem. § 1 Abs. 5 WEG auch das Grundstück.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 28.3.2018, 14 S 6188/17 WEG. Von einem Baum herabtropfendes Baumharz und herabfallende Früchte sind natürliche Erscheinungen, die lediglich eine Folge der Gegebenheiten der Natur darstellen. Diese sind von einem Sondernutzungsberechtigten, dessen Sondernutzungsrecht bereits vom Zeitpunkt seiner Entstehung durch einseitige Zuweisung durch den Bauträger durch die Existenz eines entsprechenden Baumes gekennzeichnet ist, hinzunehmen.

AG München, Urteil v. 8.11.2017, 485 C 12677/17 WEG: Der Begriff des "Ziergartens" ist nicht dahingehend auszulegen, dass damit eine Beschränkung auf das Anpflanzen "optisch erbaulicher" und "schmückender" Pflanzen verbunden ist und dass Kinder in dem Garten nicht spielen dürfen. Dürfen Kinder in diesem Bereich spielen, so kann grundsätzlich auch ein Spielgerät, wie insbesondere ein Trampolin aufgestellt werden.

AG Hamburg, Urteil v. 24.5.2017, 22a C 89/16: Ist den Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung die Befugnis eingeräumt, über die Gartengestaltung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsflächen frei entscheiden zu können, umfasst dies auch die Befugnis, dort befindliche Bäume zu fällen.

AG Essen, Urteil v. 2.6.2016, 196 C 272/15: Als Ziergarten bezeichnet man einen Garten, der im Gegensatz zu einem sogenannten Nutzgarten nicht vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen dient. Im Ziergarten werden Pflanzen lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet, insbesondere auch im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.

LG Berlin, Urteil v. 2.2.2016, 53 S 69/15: Bei dem ersatzlosen Fällen eines Baumes ist eine allzustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dann anzunehmen, wenn der zu fällende Baum für die Gartenanlage prägenden Charakter hat.

1 Pflege durch den Hausmeister

In einer großen Gemeinschaft gehört die Anstellung eines Hausmeisters zur ordnungsgemäßen Verwaltung. In einer Spezifikation zum Hausmeister-Dienstvertrag wird festgehalten, welche Aufgaben von ihm zu erledigen sind.

Auch in einer kleinen Gemeinschaft kann ein nebenberuflicher Hausmeister eingestellt werden.

 
Praxis-Tipp

Weisungsrecht des Verwalters

Oft wird hierdurch Streit vermieden, denn der Verwalter hat den Hausmeister zu beaufsichtigen und übt das Weisungsrecht aus, dies sollte im Anstellungsvertrag so festgehalten werden.

2 Auftragsvergabe an Gartenbaubetrieb

Dies ist nicht immer die teuerste Lösung. Es gibt auch bei Außenanlagen viele Fragen, die ein Fachmann beantworten sollte, zum Beispiel Baumpflegemaßnahmen, giftige Pflanzen, Wurzelbildung, übermäßiger Laub- oder Nadelfall im Gartenbereich oder Verunreinigungen auf dem Plattenbelag um das Gebäude. Unsachgemäße Reinigung von Bodenbelägen können in der Wiederherstellung wesentlich teuerer sein, als die Einschaltung einer Fachfirma.

Auch für die Anschaffung von Geräten sollte zuerst eine Kosten-Nutzen-Rechnung unter Berücksichtigung der Wartung und Unterbringung aufgestellt werden. Oftmals kann eine Firma zum Beispiel den Winterdienst billiger anbieten.

3 Pflege durch Sondernutzungsberechtigten

Einzelnen Wohnungen können Gartenflächen als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden. Ist den Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung die Befugnis eingeräumt, über die Gartengestaltung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsflächen frei entscheiden zu können, umfasst dies auch die Befugnis, dort befindliche Bäume zu fällen.[1]

Ist zugunsten eines Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht begründet und insoweit in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt, dass die entsprechende Außenfläche als "Ziergarten" zu nutzen ist, so kann der Wohnungseigentümer die entsprechende Fläche bekiesen, soweit er sie mit Grünpflanzen umrandet. Als Ziergarten bezeichnet man nämlich einen Garten, der im Gegensatz zu einem sogenannten Nutzgarten nicht vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen dient. Im Ziergarten werden Pflanzen lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet, insbesondere im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.[2]

 
Hinweis

Im "Ziergarten" dürfen Kinder spielen und Spielgeräte aufgestellt werden

Der Begriff des "Ziergartens" ist nicht dahingehend auszulegen, dass damit eine Beschränkung auf das Anpflanzen "optisch erbaulicher" und "schmückender" Pflanzen verbunden ist und dass Kinder in dem Garten nicht spielen dürfen. Dürfen ...

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