Auskunftsanspruch gegenüber Verwalter (WEMoG) / 2 Gläubiger des Auskunftsanspruchs

2.1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Auftraggeberin bzw. Vertragspartnerin des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde insoweit angenommen, dass der Auskunftsanspruch selbst allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zusteht.^[1] Dieser werde typischerweise im Rahmen der Eigentümerversammlung geltend gemacht. Werde er dort vom Verwalter nicht erfüllt und sei entsprechend Klage zu erheben, so werde diese durch den Verband geführt, da es sich insoweit um Rechte der Wohnungseigentümer handele, die gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten. Über die Geltendmachung des Auskunftsanspruchs hätten die Wohnungseigentümer durch Beschluss zu entscheiden.

Hiervon ist weiterhin insoweit auszugehen, als der Verwalter im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls zur Auskunft verpflichtet ist. Allerdings dürfte der Grundsatz, wonach der Auskunftsanspruch allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zustehe, nicht mehr weiter gelten. Aus dem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, der jedem Wohnungseigentümer individuell zusteht, folgt vielmehr, dass ein jeder Wohnungseigentümer den Anspruch auch individuell gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen kann. Kommt der Verwalter als deren Vertreter dem Auskunftsverlangen nicht nach und muss der Auskunftsanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden, fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz gem. § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Er würde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verfahren gegen den Verwalter vertreten. Nach vorerwähnter Vorschrift kann auch ein anderer Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellt werden.

Wichtig

Vertreterbeschlüsse gelten nicht mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 konnten die Wohnungseigentümer einen oder mehrere Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. bestellen, wenn ein Verwalter fehlt oder an einer Vertretung der Gemeinschaft gehindert ist. Diese Möglichkeit sieht das Gesetz nicht mehr vor. Derartige Vertreterbeschlüsse haben also seit Inkrafttreten des WEMoG keine Geltung mehr.

[1] BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10.

2.2 Der einzelne Eigentümer

Das Vertragsverhältnis besteht nur zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gleichfalls wirkt sich aber die Verwaltertätigkeit über die Gemeinschaft hinaus auch mittelbar auf die einzelnen Wohnungseigentümer aus – in Teilbereichen sogar unmittelbar. Folglich müssten die einzelnen Wohnungseigentümer zumindest in den Schutzbereich dieses Vertragsverhältnisses einbezogen werden. Ob der Verwaltervertrag insoweit noch weiterhin als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer angesehen werden kann, ist umstritten. Der Streit ist aber für mögliche Auskunftsansprüche irrelevant, da es sich hierbei um Leistungsansprüche und nicht um Schadensersatzansprüche handelt. Direkte Leistungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter sieht das Gesetz nicht mehr vor.

Ob der einzelne Wohnungseigentümer auch weiterhin nur in der Wohnungseigentümerversammlung Auskunft verlangen kann, ist äußerst zweifelhaft. Vor Inkrafttreten des WEMoG wurde in diesem Zusammenhang die Ansicht vertreten, dass der Auskunftsanspruch einem einzelnen Wohnungseigentümer dann zusteht, wenn die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch machen.^[1] Dieser Ansicht wird nicht mehr zu folgen sein. Ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht vielmehr grundsätzlich nicht nur dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen, sondern die Gemeinschaft allgemein.

Hinweis

Kein Anspruch auf Eigentümerliste mit E-Mail-Adressen

Jeder Wohnungseigentümer kann zwar die Namen der übrigen Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, verlangen. Er hat aber keinen Anspruch auf eine Eigentümerliste, in der die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer enthalten sind.^[2]

Eine Mitteilungspflicht, die über ein allgemeines Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hinausgeht, besteht nicht. Eine Übermittlung sämtlicher E-Mail-Adressen trägt dem auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden und durch die Einführung der Datenschutz-Grundverordnung gestärkten Recht auf informationelle Selbstbestimmung der einzelnen Wohnungseigentümer nicht hinreichend Rechnung und berücksichtigt nicht, dass es hinreichend gewichtige und schützenswerte Interessen einzelner Wohnungseigentümer geben kann, nicht von anderen Wohnungseigentümern mittels E-Mail...