Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters (WEMoG) / Zusammenfassung

Aus der Pflicht des Verwalters, die für die ordnungsgemäße Verwaltung erforderlichen Maßnahmen, insbesondere aber entsprechende Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu treffen, kann sich im absoluten Ausnahmefall auch einmal die Notwendigkeit ergeben, bestimmte Maßnahmen "auf eigene Rechnung" durchzuführen. Der Ersatzanspruch für getätigte Aufwendungen hängt aber davon ab, ob diese tatsächlich erforderlich und im Sinne der Eigentümergemeinschaft waren.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Bestimmungen über einen Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters. Da der Verwaltervertrag ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag ist, gelten die entsprechenden zivilrechtlichen Vorschriften des BGB. Hiernach kann der Verwalter einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß §§ 675, 670 BGB haben.

BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10: Der Wohnungseigentumsverwalter kann – abweichend von den allgemeinen Grundsätzen der Geschäftsbesorgung – grundsätzlich nicht Aufwendungsersatz für Kreditverbindlichkeiten verlangen, auch wenn er die Darlehen eigenmächtig zur Finanzierung erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum aufgenommen hat.

1. Ansprüche gegen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten

   Aufwendungsersatzansprüche sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, da diese Vertragspartnerin des Verwalters ist.

2. Verjährungsfrist beachten

   Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters verjähren gemäß §§ 195, 199 BGB innerhalb von 3 Jahren.

3. Vorsicht bei eigenmächtigem Handeln

   Soweit der Verwalter seine Befugnisse gemäß § 27 Abs. 1 WEG überschreitet, kommt ein Aufwendungsersatz nur infrage, wenn das für die Gemeinschaft getätigte Rechtsgeschäft dem wirklichen oder mutmaßlichen Interesse der Wohnungseigentümer entspricht oder zumindest später ohnehin erforderliche Aufwendungen der Gemeinschaft vermeidet.