Aufrechnung im Wohnungseige... / 2.3 Forderung aus Notgeschäftsführung

Eine Forderung aus einer sogenannten "Notgeschäftsführung" entsteht immer dann, wenn ein Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 WEG in berechtigter Weise ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen getroffen hat, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig gewesen sind. In diesem Zusammenhang ist stets zu beachten, dass grundsätzlich die Wohnungseigentümer über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung beschließen und natürlich auch die Beschlusskompetenz im Hinblick auf Notfälle haben. Des Weiteren ist der Verwalter für die Durchführung dieser Maßnahmen zuständig. Aus all dem folgt, dass eine berechtigte Notgeschäftsführung eines einzelnen Wohnungseigentümers nur dann in Betracht kommt, wenn die Wohnungseigentümer über eine erforderliche Maßnahme nicht beschließen oder aber der Verwalter in dringenden Fällen nicht erreichbar ist.

Der Wohnungseigentümer muss die Notmaßnahme in eigener Person ergriffen haben. Mit abgetretenen Ansprüchen kann nicht aufgerechnet werden.

 

Achtung

Aufrechnungsbeschränkung in der Teilungserklärung möglich

Ist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geregelt, dass Zurückbehaltungs- und Aufrechnungsrechte gegenüber Hausgeldforderungen nicht zulässig sind, außer es handelt sich um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen, sind damit andere als unbestrittene bzw. anerkannte oder rechtskräftig titulierte Gegenansprüche von der Aufrechnung ausgeschlossen.

Voraussetzung einer Aufrechnungsmöglichkeit ist jedenfalls, dass es sich um eine Forderung aus einer Notgeschäftsführung im engeren Sinne des § 21 Abs. 2 WEG handelt und nicht nur eine solche lediglich aus dem Rechtsinstitut der Geschäftsführung. Soweit jedenfalls ein Wohnungseigentümer lediglich Aufwendungsersatzansprüche geltend macht, weil er etwa aus eigenen Mitteln Leistungen Dritter für die Gemeinschaft bezahlt hat, fehlt es an den erforderlichen Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung.

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