Aufrechnung im Wohnungseige... / 2 Aufrechnungsmöglichkeit

Die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers mit einer eigenen Forderung gegenüber Wohngeldforderungen der Gemeinschaft ist auf Forderungen beschränkt, die entweder anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.. Nach herrschender Meinung ist daneben auch die Aufrechnung mit Forderungen möglich, die ihren Grund in einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG haben.

 

Hinweis

Aufrechnung und Verjährung

Nach § 215 BGB schließt die Verjährung die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Da die Wohnungseigentümer ohnehin lediglich mit Forderungen aufrechnen können, die entweder anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind oder aus einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG resultieren, spielt diese Bestimmung keine besondere Rolle im Bereich des Wohnungseigentums. Auch ein ehemaliger Wohnungseigentümer kann gegenüber rückständigen Hausgeldforderungen nur mit Gegenforderungen aus Notgeschäftsführungen oder mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen. Dies gilt auch für Gegenforderungen des ehemaligen Wohnungseigentümers, die wegen des Eintritts der Verjährung aktiv nicht mehr geltend gemacht werden können.

2.1 Anerkannte Forderung

Bei einer anerkannten oder auch unbestrittenen Forderung handelt es sich stets um eine solche, die auch in einem etwaigen Rechtsstreit entweder entscheidungsreif festgestellt wird oder aber nicht bzw. nicht schlüssig bestritten wird. In derartigen Fällen kann also bereits vor einer Gerichtsentscheidung oder einer Rechtskraft dieser Entscheidung aufgerechnet werden.

2.2 Rechtskräftig festgestellte Forderung

Bei einem rechtskräftig festgestellten Anspruch handelt es sich um einen solchen, über den eine gerichtliche Entscheidung ergangen ist, gegen die keinerlei Rechtsmittel mehr eingelegt werden können.

 

Achtung

Ausnahme

Eine Ausnahme vom Aufrechnungsverbot kann gemäß § 242 BGB dann in Betracht kommen, wenn die Hausgeldforderung und die Gegenforderung in untrennbarem Zusammenhang stehen und die Aufrechnungsforderung zugleich mit der Entscheidung über die Hausgeldforderung nach Grund und Höhe feststeht.

2.3 Forderung aus Notgeschäftsführung

Eine Forderung aus einer sogenannten "Notgeschäftsführung" entsteht immer dann, wenn ein Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 WEG in berechtigter Weise ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen getroffen hat, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig gewesen sind. In diesem Zusammenhang ist stets zu beachten, dass grundsätzlich die Wohnungseigentümer über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung beschließen und natürlich auch die Beschlusskompetenz im Hinblick auf Notfälle haben. Des Weiteren ist der Verwalter für die Durchführung dieser Maßnahmen zuständig. Aus all dem folgt, dass eine berechtigte Notgeschäftsführung eines einzelnen Wohnungseigentümers nur dann in Betracht kommt, wenn die Wohnungseigentümer über eine erforderliche Maßnahme nicht beschließen oder aber der Verwalter in dringenden Fällen nicht erreichbar ist.

Der Wohnungseigentümer muss die Notmaßnahme in eigener Person ergriffen haben. Mit abgetretenen Ansprüchen kann nicht aufgerechnet werden.

 

Achtung

Aufrechnungsbeschränkung in der Teilungserklärung möglich

Ist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geregelt, dass Zurückbehaltungs- und Aufrechnungsrechte gegenüber Hausgeldforderungen nicht zulässig sind, außer es handelt sich um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen, sind damit andere als unbestrittene bzw. anerkannte oder rechtskräftig titulierte Gegenansprüche von der Aufrechnung ausgeschlossen.

Voraussetzung einer Aufrechnungsmöglichkeit ist jedenfalls, dass es sich um eine Forderung aus einer Notgeschäftsführung im engeren Sinne des § 21 Abs. 2 WEG handelt und nicht nur eine solche lediglich aus dem Rechtsinstitut der Geschäftsführung. Soweit jedenfalls ein Wohnungseigentümer lediglich Aufwendungsersatzansprüche geltend macht, weil er etwa aus eigenen Mitteln Leistungen Dritter für die Gemeinschaft bezahlt hat, fehlt es an den erforderlichen Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung.

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