Aufrechnung im Wohnungseige... / 1 Grundsätze

Die grundsätzliche Möglichkeit der Aufrechnung mit einer Forderung gegen die Forderung eines anderen regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung voll wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind.

 

Hinweis

Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig

Um jedoch eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährden und die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zu erhalten, ist die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers gegenüber dem Anspruch auf Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig.

Die Einschränkung der Aufrechnung gilt dabei nicht nur für Hausgeldvorschüsse, sondern auch für Nachforderungen aufgrund einer Jahresabrechnung.

 

Hinweis

Keine Aufrechnung der Gemeinschaft gegen Guthaben aus der Jahresabrechnung

Weist eine Abrechnung ein Guthaben für einen Wohnungseigentümer aus, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht berechtigt, gegen den Auszahlungsanspruch des Wohnungseigentümers mit ihr bekannten Ansprüchen aufzurechnen, wenn die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen haben, dass Guthaben der Wohnungseigentümer ausgezahlt werden.

Hat ein Wohnungseigentümer keine Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan geleistet, stellt eine "negative Abrechnungsspitze" keine Forderung des Wohnungseigentümers dar, gegen den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklären kann.

Ein Wohnungseigentümer kann auch gegen Forderungen der Gemeinschaft aus der Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG  nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht aufrechnen. Die Rechtsprechung stellt eine Mindestinstandhaltungsrücklage über den Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Aufrechnung.

Die Aufrechnungsbeschränkungen gelten auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer.

Das Verbot, mit Wohngeldforderungen eine streitige Gegenforderung aufzurechnen, gilt auch, wenn die Gegenforderung nicht als Wohnungseigentümer erworben wurde, sondern aus einer Beschädigung des im Alleineigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Nachbarhauses resultiert.

 

Achtung

Ausschluss der Aufrechnung in der Teilungserklärung

Es ist grundsätzlich zulässig, jegliche Aufrechnungsmöglichkeit gegenüber Ansprüchen auf anteilige Zahlung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung auszuschließen.

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