Die Möglichkeit der Aufrechnung einer Forderung mit der Forderung eines anderen, regeln die §§ 387 ff. BGB. Voraussetzung einer Aufrechnung ist stets, dass die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind.
Aufrechnung gegen Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig
Um eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zu gefährden und die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zu erhalten, ist die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers gegen den Anspruch auf Hausgeldzahlung nur eingeschränkt zulässig.
Die Einschränkung der Aufrechnung gilt dabei nicht nur für Hausgeldvorschüsse, sondern auch für Nachschüsse auf Grundlage einer Jahresabrechnung.[1]
Keine Aufrechnung der Gemeinschaft gegen Guthaben aus der Jahresabrechnung
Weist eine Abrechnung ein Guthaben für einen Wohnungseigentümer aus, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht berechtigt, gegen den Auszahlungsanspruch des Wohnungseigentümers mit ihr bekannten Ansprüchen aufzurechnen, wenn die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG beschlossen haben, dass Guthaben der Wohnungseigentümer ausgezahlt werden.[2]
Hat ein Wohnungseigentümer keine Vorschusszahlungen auf den Wirtschaftsplan geleistet, stellt eine "negative Abrechnungsspitze" keine Forderung des Wohnungseigentümers dar, gegen den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklären kann.[3]
Ein Wohnungseigentümer kann auch nicht gegen Forderungen der Gemeinschaft aus der Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder anderen auf Grundlage der §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG gebildeten Rücklagen nach den Grundsätzen von Treu und Glauben aufrechnen.[4]
Die Aufrechnungsbeschränkungen gelten auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer.[5]
Das Verbot, mit Hausgeldforderungen eine streitige Gegenforderung aufzurechnen, gilt auch, wenn die Gegenforderung nicht als Wohnungseigentümer erworben wurde, sondern aus einer Beschädigung des im Alleineigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Nachbarhauses resultiert.[6]
Ausschluss der Aufrechnung in der Teilungserklärung
Es ist grundsätzlich zulässig, jegliche Aufrechnungsmöglichkeit gegenüber Ansprüchen auf anteilige Zahlung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung auszuschließen.
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