Aufhebung vereinbarter Veräußerungszustimmung nicht zwingend nach Kopfprinzip
  
Begriff

Die Abstimmung im Rahmen der Beschlussfassung über die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung nach der Bestimmung des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG hat nicht zwingend nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zu erfolgen. Vielmehr ist das vereinbarte Stimmprinzip auch für diese Entscheidung maßgeblich (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 13.4.2015, 16 S 133/14, Revisionszulassung!).

Anfechtung des Beschlusses über Aufhebung der Veräußerungszustimmung

In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass für eine Veräußerung von Wohnungen die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Die Wohnungseigentümer hatten mehrheitlich beschlossen, diese Veräußerungsbeschränkung nach der maßgeblichen Bestimmung des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG aufzuheben. Die Abstimmung über den entsprechenden Beschlussantrag folgte entsprechend des in der Teilungserklärung festgelegten Stimmrechts nach Objekten. Einer der Wohnungseigentümer hatte diesen Beschluss angefochten. Er ist der Auffassung, die Abstimmung hätte nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG erfolgen müssen. Des Weiteren fehle es an einem sachlichen Grund für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung. Diese Meinung teilte das Gericht allerdings nicht.

Beschluss formell wirksam

Der Beschluss zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung war formell wirksam zustande gekommen und auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung des klagenden Wohnungseigentümers musste nicht abweichend von der Gemeinschaftsordnung auf das Kopfprinzip zurückgegriffen werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bislang die Frage offengelassen, ob die in § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG enthaltene Bestimmung dahingehend auszulegen ist, dass das Kopfprinzip unabdingbar ist. Nach überwiegender Auffassung in der Literatur ist dies allerdings nicht der Fall und das in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene allgemeine Stimmprinzip auch für diese Entscheidung maßgeblich. Das Gericht hatte sich dieser Auffassung angeschlossen. Zwar verbiete § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG eine Einschränkung der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Daraus folge allerdings nicht, dass für die Berechnung der Mehrheit unabdingbar das Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zugrunde gelegt werden müsse.

Weiter Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer

Der Beschluss war auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Frage, welche inhaltlichen Voraussetzungen an einen Beschluss über die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung zu richten sind, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt. In der Literatur werden unterschiedliche Meinungen vertreten. Teilweise wird die Auffassung vertreten, die mehrheitliche Abschaffung der Veräußerungsbeschränkung bedürfe keiner Begründung und könne ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widersprechen. Teilweise wird demgegenüber angenommen, dass ein sachlicher Grund erforderlich sei, weil sich die Mehrheit nicht über schutzwürdige Interessen einer Minderheit hinwegsetzen dürfe. Der Aufhebungsbeschluss sei daher uneingeschränkt an den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu messen. Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung dürfe insbesondere im Fall von "Schrottimmobilien" nicht zur Umgehung eines Zustimmungserfordernisses erfolgen. Das Gericht ist unter Bezugnahme auf die Gesetzesbegründung der Auffassung, dass zwar ein sachlicher Grund für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung erforderlich ist. Den Wohnungseigentümern komme allerdings ein weiter Beurteilungsspielraum zu, der nur beim Vorliegen besonderer Gründe des Einzelfalls und einem deutlichen Überwiegen der Schutzgesichtspunkte der Veräußerungsbeschränkung überschritten würde. Hier habe der klagende Eigentümer nachvollziehbare Gründe darzulegen, warum eine Aufhebung der Veräußerungszustimmung nicht ordnungsmäßig sei.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Zur Klärung der äußerst praxisrelevanten Frage des maßgeblichen Stimmprinzips bei einem Beschluss über die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung bleibt dringend zu hoffen, dass gegen die Entscheidung des Landgerichts tatsächlich Revision eingelegt wurde. Über die genannte Bestimmung hinaus würde nämlich auch Klarheit für eine Beschlussfassung über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Betriebs- und Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 3 WEG geschaffen. Für beide Fälle ordnet das Gesetz jedenfalls an, dass die Befugnisse durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden können.

Nach diesseits immer noch vertretener Auffassung werden sie aber gerade eingeschränkt, so das gesetzliche Kopfprinzip nicht maßgeblich wäre. Insoweit führe man sich nur das einfache Beispiel einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 5 Eigentumseinheiten vor Augen, in der die beiden Mehrheitseigentümer über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen. So sich nun das Stimmgewicht ebenfalls nach Miteigentumsanteilen richtet, können die beiden Mehrheitseigentümer letztlich jede auch noch so sinnvolle Ko...

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