Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nur durch Gesamtgemeinschaft
  
Begriff

Die Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG) steht nach der gesetzlichen Regelung nur der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft zu. Die Regelung einer Teilungserklärung, durch die Untergemeinschaften für die Verwaltung der Wohnungen in bestimmten Gebäudeteilen der Anlage begründet werden, kann ohne weiter gehende Anhaltspunkte nicht dahin ausgelegt werden, dass auch die Befugnis zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung auf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft übertragen werden soll (OLG Hamm, Beschluss v. 13.6.2012, I-15 W 368/11).

Untergemeinschaft beschließt Aufhebung der Veräußerungszustimmung

In einer Mehrhausanlage wurde von einer Untergemeinschaft die Aufhebung der vereinbarten Veräußerungszustimmung beschlossen. Das aber ist nicht möglich. Freilich ist es durchaus möglich, den Zustimmungsvorbehalt auf bestimmte Einheiten zu beschränken oder zwischen diesen zu differenzieren. Da die Untergemeinschaft jedoch gesetzlich nicht geregelt ist und ihre Zulässigkeit allein aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit folgt, bedarf es hierfür einer hinreichend klaren Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Erforderlich ist daher, dass eine Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu dem Ergebnis führt, dass eine solche Beschlusskompetenz der Miteigentümer einer Untergemeinschaft begründet worden ist. Dies konnte hier aber nicht festgestellt werden. In der Teilungserklärung ist vielmehr geregelt, dass der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung von Sondereigentum erteilen muss.

Aufhebung durch Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft

Da es keinen Verwalter der Untergemeinschaft, sondern immer nur einen Verwalter der Gesamtgemeinschaft geben kann, sprechen bereits Wortlaut und systematischer Zusammenhang der Regelung dafür, dass die Erteilung der Zustimmung und damit korrespondierend diejenige zu einer Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung in der Kompetenz des Verwalters liegt, ersatzweise der Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft unterfällt. Dies entspricht auch dem Zweck des Zustimmungsvorbehalts, der darin besteht, die Gemeinschaft vor dem Beitritt unzuverlässiger Miteigentümer zu schützen.

Interessen sämtlicher Eigentümer betroffen

Danach werden aber nicht nur die Interessen der Miteigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft, sondern zugleich auch sämtlicher Miteigentümer betroffen. Haftungsrechtlich müssen nämlich die Miteigentümer im Außenverhältnis auch immer für die anderen Untergemeinschaften eintreten. Ebenso können sie in Sachen, die allein eine andere Untergemeinschaft betreffen, mit Beschlussanfechtungsklagen überzogen werden. Jeder Miteigentümer hat daher ein erhebliches Interesse daran, dass der Schutz des Zustimmungsvorbehalts auch dann greift, wenn der Erwerb sich auf eine Einheit aus einer anderen Untergemeinschaft bezieht.

Zustimmung der Untergemeinschaft nicht ausreichend

Daraus folgt wieder, dass auch die Veräußerungszustimmung der Miteigentümer einer Untergemeinschaft nicht ausreicht, um die Zustimmung des Verwalters zu ersetzen.

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