Anschlussrenovierung als Modernisierungskosten

Leitsatz

Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 559 Abs. 1

Kommentar

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kündigte seinen Mietern den Einbau von Zwischenwasserzählern und eine damit verbundene Mieterhöhung von 2,28 EUR monatlich an. Einer der Mieter wies darauf hin, dass durch diese Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten Küche erforderlich werde. Der Mieter erklärte sich bereit, diese Arbeit selbst durchzuführen, falls der Vermieter einen hierzu erforderlichen Vorschuss von 144,30 EUR bezahle. Damit war der Vermieter einverstanden; er wies zugleich darauf hin, dass die Neutapezierung zu den umlagefähigen Modernisierungskosten zählt und dass sich deshalb die modernisierungsbedingte Kostenumlage auf 3,67 EUR erhöht.

Nach dem erfolgten Einbau der Zwischenwasserzähler hat der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Mieterhöhung von 2,79 EUR geltend gemacht. Hierin ist ein Betrag von 1,32 EUR für die Tapezierung enthalten. Die Zahlung dieses Teilbetrags hat der Mieter verweigert. Das Berufungsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen.

Der BGH hat zugunsten des Vermieters entschieden. Hat der Vermieter eine bauliche Maßnahme zur Einsparung von Wasser durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 % "der für die Wohnung aufgewendeten Kosten" erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Zu den wassersparenden Maßnahmen zählt auch die Installation von Zwischenwasserzählern, weil die Mieter hierdurch zum sparsamen Umgang mit Wasser angehalten werden (Blank/Börstinghaus, Miete 3. Aufl. 2008, § 554 BGB Rn. 26).

Zu den umlagefähigen Kosten einer Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 559 Abs. 1 BGB gehören die Baukosten einschließlich der Baunebenkosten. Andererseits hat der Vermieter dem Mieter die infolge der Modernisierung entstehenden Aufwendungen zu ersetzen (§ 554 Abs. 4 BGB). Daraus ergeben sich zwei Rechtsprobleme. Zum einen ist zu fragen, ob die infolge einer Modernisierung erforderliche Neutapezierung den Mangelbeseitigungskosten, den Baukosten oder den Aufwendungen zuzuordnen ist. Geht man davon aus, dass die im Anschluss an eine Modernisierung erforderliche Renovierung der Mangelbeseitigung dient, so kann der Mieter einen Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten nur unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB oder bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung geltend machen. Eine Berücksichtigung dieser Kosten bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB scheidet aus. Ordnet man die Renovierungskosten den Baukosten zu, folgt deren Umlagefähigkeit unmittelbar aus § 559 Abs. 1 BGB. Kommt man dagegen zum Ergebnis, dass es sich insoweit um Aufwendungen des Mieters handelt, so stellt sich die Folgefrage, ob der vom Vermieter geschuldete Aufwendungsersatz Teil der umlagefähigen Modernisierungskosten ist.

Die Ansicht, wonach die im Anschluss an eine Modernisierung erforderliche Renovierung als Mangelbeseitigung zu bewerten ist, wird von Kraemer vertreten (Kraemer, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. III A 1122). Sie beruht auf der Annahme, dass die Modernisierungsmaßnahme mit der Schaffung des verbesserten Zustands beendet ist. Nach anderer Ansicht ist der Modernisierungsbegriff weit auszulegen. Danach ist eine Modernisierungsmaßnahme erst dann abgeschlossen, wenn sich die Wohnung wieder in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Alle hierzu erforderlichen Kosten sind dann den Baukosten zuzuordnen. Dies gilt auch für die Kosten der Renovierung, wenn sie adäquat kausal durch die Modernisierung verursacht worden sind (Lammel, Wohnraummietrecht, § 559 BGB Rn. 37). Nach überwiegender Ansicht handelt es sich bei den Renovierungskosten um Aufwendungen i.S.d. § 554 Abs. 4 BGB (Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 338; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 554 Rn. 56; Both, in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl. 2010, § 554 BGB Rn. 123; Kinne, in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 554 BGB Rn. 153; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 554 BGB Rn. 27). Diese Ansicht orientiert sich an der üblichen Vertragspraxis, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.

Zu der begrifflichen Zuordnung der Renovierungskosten sagt der BGH nichts. Wie der (amtliche) Leitsatz zeigt, ist der BGH mit der h.M. der Auffassung, dass der Renovierungsaufwand zu den Aufwendungen zählt. Folgerichtig befasst er sich mit dem Problem, ob die als Aufwendungsersatz geschuldeten Beträge Teil der Modernisierungskosten sind. In der Literatur wird dies teils verneint (Emmerich, in Staudinger (2011), § 559 BGB Rn. 42; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. IV 364; Lammel, Wohnraummietrec...