Anhang zu § 28 Zwangsvollst... / b) Rangklasse 1
 

Rz. 106

Der Anmeldung bedürfen aber gezahlte Vorschüsse des betreibenden Gläubigers, die in Rangklasse 1 berücksichtigt werden sollen. Hierunter fallen Ausgaben für die Erhaltung oder nötige Verbesserung des Wohnungseigentums. Aus dem Vorschuss erbrachte Wohngeldzahlungen werden nur insoweit berücksichtigt, als sie objekterhaltend oder -objektverbessernd verwandt worden sind, was der Anmeldende darzulegen und zu beweisen hat.[42] Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Ausgaben unmittelbar dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zugutekommen,[43] denn Gegenstand der Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung ist nicht nur das Sondereigentum, sondern gleichermaßen der ideelle Anteil an dem Grundstück. Der Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums beeinflusst den Wert des damit verbundenen Sondereigentums.[44] Unerheblich ist ferner, ob die Instandsetzung tatsächlich zu dem gewünschten Erfolg geführt hat oder fehlgeschlagen oder die Werterhaltung noch vorhanden ist. Entscheidend ist, dass die Ausgaben mit dem Ziel der Erhaltung und nötigen Verbesserung eingesetzt wurden.[45] Als berücksichtigungsfähige Erhaltungsaufwendungen sind demnach anzusehen Instandhaltungskosten, z.B. für Gebäudereparatur, sowie die Kosten für die Gebäudeversicherung. Ein Vorschuss für die Vergütung des Zwangsverwalters rechnet nur dann zu den Erhaltungsaufwendungen, wenn die Tätigkeit des Zwangsverwalters selbst zur Erhaltung der Substanz oder des Wertes des Wohnungseigentums erforderlich ist. Aufwendungen für die Schmutzwasser- und Regenwasserentsorgung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser- und Stromversorgung wirken sich allenfalls mittelbar objekterhaltend aus, so dass eine Einordnung der dafür aufgebrachten Mittel in die Rangklasse 1 mit Blick auf die berechtigten Interessen der übrigen Gläubiger nicht gerechtfertigt ist.[46] Der Teil des gezahlten Wohngeldes, der gemäß § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG zur Ansparung der Instandhaltungsrücklage gezahlt wurde, fällt nicht in Rangklasse 1, sofern die Gelder nicht tatsächlich für Instandsetzungsmaßnahmen ausgegeben wurden.[47]

[42] BGH IX ZR 106/02, NJW 2003, 2162.
[43] LG Wuppertal 1 O 305/03, ZMR 2005, 818.
[44] OLG Braunschweig 7 U 113/01, NZM 2002, 626.
[45] LG Wuppertal 1 O 305/03, ZMR 2005, 818.
[46] OLG Braunschweig 7 U 113/01, NZM 2002, 626; OLG Frankfurt 23 U 150/01, ZMR 2002, 960; a.A. OLG Düsseldorf 14 U 93/02, ZMR 2003, 225.
[47] Zu den vorgenannten Positionen siehe i.E. OLG Braunschweig 7 U 113/01, NZM 2002, 626.

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