Anhang zu § 10 Die Durchset... / IV. Zuständigkeit für die Abnahme
 

Rz. 75

Da jeder einzelne Wohnungseigentümer aufgrund des Erwerbsvertrages einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum hat (vgl. Rdn 23), ist grundsätzlich jeder Erwerber für sich zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums zuständig.[165] Die Belange der Wohnungseigentümer verlangen keine gemeinschaftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Bauträger bleibt grundsätzlich solange dem Anspruch auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgesetzt, solange dies noch ein Erwerber, dessen Anspruch noch nicht verjährt ist, fordern kann. Das Interesse des Bauträgers dies zu verhindern, führt nicht dazu, dass ein späterer Erwerber, dessen Anspruch noch nicht verjährt ist, eine bereits erfolgte Abnahme gegen sich gelten lassen muss.

Eine Klausel im notariellen Kaufvertrag, wonach eine Abnahme bereits erfolgt sei, ist unwirksam und führt, weil es sich um eine unzulässige Verkürzung der Verjährungsfrist handelt, nicht dazu, dass ein späterer Erwerber in eine bereits laufende Verjährungsfrist eintritt.[166] Die in einem Erwerbsvertrag enthaltene Klausel "Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart." ist so zu verstehen, dass Erwerber, die den Erwerbsvertrag nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums schließen (sog. "Nachzügler") eine zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits durch die übrigen Erwerber erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit auch den dadurch ausgelösten Beginn der Verjährungsfrist als gegen sich gelten lassen sollen.[167] Eine solche vom Bauträger verwendete Klausel ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8b) ff) BGB unwirksam.[168] Die in einem Erwerbsvertrag enthaltene Klausel "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist ... erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben" ist wegen unangemessener Benachteiligung der Nachzügler-Erwerber gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 640 Abs. 1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.[169] Dem Bauträger ist es als Verwender der unwirksamen Abnahmeklausel nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag sich mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb kein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB bestehe.[170]

 

Rz. 76

Die Verträge mit den einzelnen Erwerbern können aber grundsätzlich regeln, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat für die Abnahme zuständig sind.[171] Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen halten einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB häufig nicht stand.[172] Dies gilt z.B. mit Blick auf § 181 BGB für die Vereinbarung einer Abnahme durch einen Verwalter, der Bauträger ist.[173] Gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist auch eine vom Bauträger verwendete Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht wird.[174] Kann der Bauträger einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, begründet dies für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, wodurch der Bauträger entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.[175] Eine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums fehlt.[176] Die Wohnungseigentümer können den Verwalter aber durch Beschluss zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ermächtigen.[177] Teilweise wird vertreten, eine Klausel, die den jeweiligen Erwerber eines Reihenhauswohnungseigentums, dem das Sondernutzungsrecht an allen im Bereich des jeweiligen Reihenhauses befindlichen Gebäudeteilen zugewiesen ist, unwiderruflich bevollmächtigt, das seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegende Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abzunehmen, halte einer Inhaltskontrolle stand, wenn er die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gegenstände instand zu halten hat, da dann schützenswerte Belange der anderen Erwerber nicht beeinträchtigt würden.[178] Dieser Ansicht steht jedoch entgegen, dass Vereinbarungen, die die Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegen, nicht die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands erfassen (siehe § 16 Rdn 16§ 21 Rdn 68).[179]

 

Rz. 77

Die Verträge mit den einzelnen Erwerbern können auch vorsehen, dass die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen vereidigten Sachverständigen erfolgt.[180] Eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestim...

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