Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch

Kurzbeschreibung

Altbeschlüsse über eine Erwerberhaftung aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel müssen zur Wirkung gegen Sondernachfolger in das Grundbuch eingetragen werden. Was für die Eintragung zu beachten und zu unternehmen ist, enthält diese Checkliste.

Eintragung von Altbeschlüssen

Gem. § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG müssen Beschlüsse, die auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst worden sind, in das Grundbuch eingetragen werden, sollen sie Wirkung auch gegen Sondernachfolger entfalten. Was dabei zu beachten ist, erklärt die nachfolgende Checkliste.

Prüfungsreihenfolge und Vorgehen

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□	Ist der Beschluss in der Vergangenheit ggf. durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer aufgehoben oder rechtskräftig für ungültig erklärt worden?
□	Ist eine Bindung von Sondernachfolgern der Wohnungseigentümer an den Beschluss überhaupt gewollt?
□	Ist oder war Gegenstand der Beschlussfassung eine Regelung, für die den Wohnungseigentümern nach den Neuregelungen des WEMoG eine Beschlusskompetenz eingeräumt ist?
		Beispiel: Beschluss über eine exklusive Kostenbelastung des jeweiligen Wohnungseigentümers für Erhaltungsmaßnahmen, die die in seinem Sondereigentumsbereich vorhandenen Außenfenster betreffen; § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eröffnet eine solche Beschlusskompetenz.
	Wenn ja: Keine Eintragung erforderlich Wenn nein: Eintragung erforderlich
□	Ist mit dem Regelungsbereich des Beschlusses ein Eingriff in die unentziehbaren aber verzichtbaren Rechte verbunden oder verstößt er gegen das Belastungsverbot?
		Beispiele: Den Sondernutzungsberechtigten sind die Erhaltungspflichten bezüglich der ihrem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt; eine Vermietungsbeschränkung sieht vor, dass Wohnungen nicht mehr als Ferienwohnungen an wechselnde Personen vermietet werden dürfen.
□	Haben entsprechend belastete Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zugestimmt (also die Sondernutzungsberechtigten bzw. sämtliche Wohnungseigentümer)? Haben auch Drittberechtigte (hier: insbesondere Nießbraucher) zugestimmt? Wenn ja: Eintragung möglich und erforderlich Wenn nein: Eintragung zwar möglich, da das Grundbuchamt keine rechtliche Prüfung vornimmt; allerdings ist der Beschluss mindestens schwebend unwirksam. Nach Lesart der aktuellen BGH-Rechtsprechung[1] dürfte von einer Beschlussnichtigkeit auszugehen sein, da die Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer wohl als Wirksamkeitsvoraussetzung des aufgrund einer Öffnungsklausel gefassten Beschlusses anzusehen ist. Dann stellt sich das Problem eines gutgläubigen Erwerbs, das der Gesetzgeber auf Kosten der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer geklärt wissen möchte.
□	Sind (ausnahmsweise) die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Bezeichneten unter der Niederschrift öffentlich beglaubigt, in der der Öffnungsklausel-Beschluss protokolliert ist? Wenn ja: Eintragung kann erfolgen Wenn nein: Beglaubigung der Unterschriften nachholen
□	Sind die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Bezeichneten nicht mehr Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. ist der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung amtierende Verwalter zwischenzeitlich aus dem Amt ausgeschieden? Wenn ja, kann versucht werden, diese Personen ausfindig zu machen und sie ggf. um öffentliche Beglaubigung ihrer Unterschriften auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bitten.
□	Ist eine Eintragung mangels beglaubigter Unterschriften der Versammlungsniederschrift nicht möglich? Wenn nein, müssen entweder
	□	alle Wohnungseigentümer die Eintragung bewilligen oder
	□	es wird auf die Bindung der Sondernachfolger verzichtet und zur Klarstellung der Beschluss aufgehoben oder
	□	der Beschluss wird neu gefasst.
□	Ist der Beschluss neu zu fassen und wird er nicht mit der in der Öffnungsklausel vorgesehenen Mehrheit gefasst? Wenn ja: Der Beschluss ist als nicht zustande gekommen zu verkünden (also als Negativbeschluss).
□	Erfolgt eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage? Wenn ja: Eintragung kann unter Vorlage der beglaubigten Urteilsabschrift erfolgen

[1] Vgl. BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NJW 2019 S. 2083.