Allgemeine Geschäftsbedingungen (Miete) / 5 Beispiele unwirksamer Klauseln nach § 309 BGB

Nach § 309 BGB ist u. a. unwirksam:

Eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 BGB ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Vermieter abhängig gemacht wird^[1], z. B. "Falls der Mieter vor Ablauf des Vertrags die Räume verlässt, ist der Vermieter im Interesse des Mietnachfolgers berechtigt, die Mieträume schon vor der beendigten Räumung instand setzen zu lassen, ohne dass der Mieter das Recht hat, deshalb die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern oder die gezahlte Miete ganz oder teilweise zurückzuverlangen" (OLG München, a. a. O.).

Diese Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 2 BGB, da sie das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB bei (teilweiser) Nichterfüllung des Vertrags aufhebt bzw. einschränkt (OLG München, a. a. O.).

Eine Bestimmung, durch die dem Mieter die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen^[2], z. B. "Der Mieter kann gegenüber der Mietforderung mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn die Gegenforderung auf dem Mietverhältnis beruht, unbestritten ist oder ein rechtskräftiger Titel vorliegt und er die Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat".

Diese Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 3 BGB, da sie die Aufrechnung auf Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis beschränkt und entscheidungsreife Forderungen, die den unbestrittenen und rechtskräftig festgestellten Forderungen bei der Inhaltskontrolle gleichstehen, nicht ausnimmt (OLG Celle, a. a. O.).

Gleiches gilt (auch im Unternehmerverkehr) für eine Klausel, wonach die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen von der Zustimmung des Verwenders (im Einzelfall) abhängig sein soll.^[3]

Eine Bestimmung, durch die der Vermieter von der gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, den Mieter zu mahnen oder ihm eine Frist für die Leistung oder Nacherfüllung zu setzen^[4], z. B. "Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht vertragsgemäß durch, kann der Vermieter sofort Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen".

Diese Bestimmung verstößt gegen § 309 Nr. 4 BGB, da sie den Vermieter von der Pflicht, eine Frist für die Leistung oder Nacherfüllung zu setzen, befreit.^[5]

Zur Wirksamkeit einer Klausel über eine auflösende Bedingung in einem Mietvertrag über gewerbliche Räume, wonach der Vertrag bei Eintritt von bestimmten Umständen, z. B. Nichtzahlung der Kaution, automatisch, d. h. ohne vorherige Mahnung bzw. Abmahnung des Mieters enden soll, siehe Abschn. 4.

Die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Vermieters auf Schadensersatz oder Ersatz einer Wertminderung, wenn die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden (z. B. den Mietausfall) oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung übersteigt oder dem Mieter nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, dass ein Schaden oder eine Wertminderung überhaupt nicht entstanden oder wesentlich geringer ist als die Pauschale^[6], z. B. "Bei verspäteter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, mindestens 5 EUR für jede schriftliche Mahnung als Auslagenersatz zu erheben" oder "Die Höhe des Zinssatzes wird mit 8 % über dem Basiszinssatz vereinbart".

Diese Klauseln sind unwirksam, da dem Mieter nach der Art der Formulierung der Nachweis eines geringeren Schadens nicht gestattet ist (OLG Celle, a. a. O.).

Unwirksam ist ferner folgende bereits im Mietvertrag enthaltene Formularklausel:

"Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Fristen einverständlich beendet werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat."^[7]

Wirksam ist dagegen folgende Formularklausel in einem auf Wunsch des Mieters abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag:

"Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand Ihrer vorzeitigen Vertragsauflösung bezahlen Sie eine Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete – netto/kalt – ohne besonderen Nachweis des Vermieters."^[8]

Eine Bestimmung, durch die dem Vermieter für den Fall der Nichtabnahme oder verspäteten Abnahme der Leistung, des Zahlungsverzugs oder für den Fall, dass sich der Mieter vom Vertrag löst, Zahlung einer Vertragsstrafe versprochen wird.^[9] Daher ist die Vereinbarung einer Zahlung des Mieters selbst dann unwirksam, wenn sie für den Fall erfolgt, dass der Vermieter für die Wohnung auf Wunsch des Mieters Aufwendungen tätigt (hier: Verlegung eines Laminatbodens), der Mieter sich deshalb zu einer bestimmten Mindestmietzeit (hier: 3 Jahre) sowie zur Zahlung eines Geldbetrags (hier: 1/36 der aufgewendeten Kosten p...