Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskataloge der §§ 308 und 309 BGB beinhaltet.
Folgende Klausel zeichnet den Vermieter zwar in einer nach § 309 BGB zulässigen Weise von der Haftung für einfache und konkrete Fahrlässigkeit frei, führt jedoch nach dem OLG Celle[2] zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB: "Die Benutzung des Fahrstuhls geschieht auf eigene Gefahr. Für etwaige, durch die Benutzung des Fahrstuhls entstehende Schäden haftet der Vermieter nur, soweit ihn vorsätzliches oder grobfahrlässiges Verschulden trifft."
Das OLG Celle[3] führt in den Gründen aus, dass es nicht sachgerecht ist und die Interessen des Mieters in erheblichen Maßen verletzt, wenn der Vermieter, der eine Anlage (hier: Fahrstuhl) im Miethaus eröffnet und dem Mieter mit zur Verfügung stellt, für sein eigenes Verschulden oder das seiner Erfüllungsgehilfen nur eingeschränkt haften soll.
Weiterhin wurden von der Rechtsprechung u. a. folgende Klauseln wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam erklärt:
"Die Kosten für auch ohne Verschulden des Mieters notwendige Reparaturen an den ihm überlassenen Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, an Öfen, Herden, Spültischen, Türen, Schlössern, Fenstern, Fensterläden, Rollläden, Jalousien, Markisen, WC- und Badeeinrichtungen, Gas- und Wasserleitungen, Handwaschbecken, Bodenbelägen, elektrischen Einrichtungen, Gemeinschaftsantennen hat der Mieter bis einschließlich 50 EUR im Einzelfall auf sich zu nehmen und sich bei größerem Aufwand mit dem genannten Betrag zu beteiligen. Dasselbe gilt im Fall einer Neuanschaffung eines der genannten Gegenstände. Den darüber hinausgehenden Betrag trägt der Mieter ebenfalls, wenn er den Schaden nicht rechtzeitig vorher angezeigt hat."[4]
"Der Mieter hat auf seine Kosten die mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen in den Mieträumen wie Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Heizkörperventile, Klosettspüler, Wasch- und Abflussbecken, Öfen, Badeöfen, Thermen, Herde u. Ä. in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendig werdenden Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen."[5]
"Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten."[6]
"Der Mieter tritt dem Vermieter schon jetzt für den Fall der Untervermietung die ihm gegenüber dem Untermieter zustehenden Forderungen nebst Pfandrecht in Höhe der Mietforderung des Vermieters zur Sicherheit ab."[7]
"Der Mieter ist verpflichtet, auch nach Abschluss des Mietvertrags die Installation einer Gemeinschaftsantenne oder eines Kabelanschlusses zu dulden."[8]
Wirksam sind folgende Klauseln:
"Soweit ein Breitbandkabelanschluss in der Wohnung vorhanden ist, der von einem Dritten, der das Haus verkabelt hat, betrieben wird, ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Kabelanschluss herzustellen."[9]
Unter diesen Umständen darf dem Mieter allerdings nicht untersagt werden, eine eigene Antenne anzubringen.
"Die Mieter bevollmächtigen sich untereinander in der Weise, dass jeder von ihnen allein berechtigt ist, Willenserklärungen mit Wirkung für alle entgegenzunehmen oder abzugeben."[10]
Dagegen ist die Klausel "Rechtshandlungen und Willenserklärungen eines Vermieters sind auch für die anderen Vermieter, eines Mieters auch für die anderen Mieter verbindlich." unwirksam, da sie jedem Mitmieter die Möglichkeit eröffnet, ohne Rücksicht auf die Belange der anderen Mitmieter den Mietvertrag in seinem Bestand selbst oder in elementaren Bestandteilen zu verändern, z. B. Untermietverträge abzuschließen etc.[11]
Wirksam ist eine Klausel folgenden Inhalts: "Erklärungen, deren Wirkung die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt auch für die Entgegennahme von Kündigungen, jedoch nicht für den Ausspruch von Kündigungen und für Mietaufhebungsverträge."[12]
Dagegen:
"Eine Temperatur von mindestens 20° C für die Zeit von 7 Uhr bis 22 Uhr in den vom Mieter hauptsächlich benutzten Räumen gilt als vertragsgemäß …"[13]
"Für eine gleichmäßige Temperatur wird eine Gewähr nicht übernommen, insbesondere nicht bei etwaiger Überbelegung des Hauses."[14]
"Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen".
Diese Klausel ist unwirksam, weil sie keine Beschränkung auf den Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV enthält und außerdem hinsichtlich des Zeitpunkts der Erhöhung gegen § 560 Abs. 2 BGB [15] verstößt.[16]
Wirksam ist dagegen folgende Klausel: "We...
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