Allgemeine Geschäftsbedingungen – Kein anlassloses Betretungsrecht des Vermieters

Unangemessene Benachteiligung des Mieters

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietwohnung ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustands" einräumt, ist nach einem neuen Urteil des BGH unwirksam, da ein solches anlassloses Betretungsrecht des Vermieters den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Während der Dauer des Mietvertrages ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden" (so bereits BVerfG, Beschlüsse v. 26.5.1993, 1 BvR 208/93 und v. 16.1.2004, 1 BvR 2285/03, NZM 2004 S. 186).

Schutz der Privatsphäre

Vor diesem Hintergrund kann nach Auffassung des BGH dem Vermieter von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung vertreten wird, nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von 1-2 Jahren zu besichtigen.

Gründe für Besichtigung

Vielmehr besteht lediglich eine vertragliche, aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich z. B. aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann (so bereits LG München II, ZMR 2009 S. 379). So hat der Vermieter z. B. ein Recht, die Räume zu betreten und zu besichtigen, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 BGB) nachkommen kann, so z. B. zur Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist, z. B. Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung, Ablesen von Messeinrichtungen, Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden, Überprüfung des vertragsgerechten Mietgebrauchs, z. B. wenn der begründete Verdacht einer unzulässigen Tierhaltung in der Mietwohnung besteht.

(BGH, Urteil v. 4.6.2014, VIII ZR 289/13)

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