AG Zossen Urteil vom 31.07.2014 - 75 C 8/13

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, der Veräußerung der im Grundbuch des Amtsgericht, eingetragenen Eigentumswohnung in bestehend aus einem 77,25/10.000-Miteigentumsanteil an den Flurstücken …, zur Größe von 9.214 m², verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumen, die im Aufteilungsplan mit der Nr. 28 bezeichnet sind, nebst Pkw-Stellplatz Nr. T28 zuzustimmen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von außergerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von EUR 618,48 freizustellen,

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer des in dem Tenor zu Ziff. 1. genannten Wohnungseigentums und Mitglieder der von der Beklagten verwalteten Wohnungseigentumsanlage i. Gem. § 4 des Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrags ist festgelegt, dass jeder Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Mit notariellem Vertrag vom 23.11.2012 veräußerten die Kläger ihr Wohnungseigentum an für EUR 64.000,–. Mit Erklärung vom 2.1.2013 vor dem Notar erteilte die Beklagte die Zustimmung zu dem Kaufvertrag, überlies den Klägern jedoch lediglich eine Kopie dieser Zustimmung. Unter dem 18.6.2013 forderten die Kläger durch ihren Prozessbevollmächtigten die Beklagte erfolglos zur Zustimmung auf.

Die Eigentümerversammlung fasste am 6.9.2013 zu TOP 11 einen Beschluss, dass die Eigentümer die Entscheidung über den streitgegenständlichen Erwerbsvorgang an sich ziehen und die Verwalterin anweisen, den Klägern und dem Erwerber Gelegenheit zu geben, der Verwalterin Auskünfte über die finanzielle Situation des Erwerbers vorzulegen. „Für den Fall, dass die Prüfung der eingereichten Unterlagen es der Verwalterin nicht erlauben, die Zustimmung zu erteilen, wird die Zustimmung endgültig verweigert. Das Gleiche gilt, falls die geforderten Ergänzungen des Vertrages nicht vollständig erfolgt sind.” Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 6.9.2013, Bl. 59 ff. d.A. Bezug genommen.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die Beklagte auch im Hinblick auf den Beschluss weiterhin passivlegitimiert sei, da der Beschluss lediglich eine Handlungsanweisung enthalte. Sie behaupten, dass die aus dem Protokoll ersichtliche Passage, dass „ die Eigentümer die Entscheidung … an sich ziehen” am 6.9.2013 nicht beschlossen, sondern in der Protokoll zugefügt worden sei.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, der Veräußerung der im Grundbuch des Amtsgericht eingetragenen Eigentumswohnung in …, bestehend aus einem 77,25/10.000-Miteigentumsanteil an den Flurstücken zur Größe von 9.214 m², verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumen, die im Aufteilungsplan mit der Nr. 28 bezeichnet sind, nebst Pkw-Stellplatz Nr. T28 zuzustimmen,
2. die Beklagte zu verurteilen, die Kläger von außergerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von EUR 618,48 freizustellen,
3. die Beklagte im Wege der Durchführung des Beschlusses vom 6.9.2013. TOP 11, zu verurteilen, die im Klageantrag zu Ziffer 1. begehrte Zustimmung zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass sie nicht mehr passiv legitimiert sei, weil die Eigentümerversammlung die Entscheidung an sich gezogen hätten. Im Hinblick auf die in dem Beschluss genannte Ausschlussfrist gelte die Zustimmung als verweigert.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Beklagte ist passiv legitimiert. Im Hinblick auf die in § 4 des Gemeinschafts- und Verwaltungsvertrags vereinbarte Zustimmung durch den Verwalter ist die Beklagte als amtierende Verwalterin gem. § 12 WEG zustimmungsberechtigt. Diese Berechtigung ist durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.9.2013 nicht entfallen. Zwar wird der Verwalter regelmäßig als Treuhänder der Eigentümer, so dass die Gemeinschaft vor erteilter Zustimmung anderweitig entscheiden kann, indem sie die Zustimmung bzw. die Erklärungskompetenz wieder an sich zieht. Der Verwalter ist auch befugt, die Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl. 2010, § 12 R. 8 m.w.Nw.). Durch den vorgenannten Beschluss haben die Eigentümer jedoch die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung nicht an sich gezogen. Zwar ergibt sich aus dem Protokoll eine Beschlussfassung, dass die Gemeinschaft den Erwerbsvorgang an sich ziehe. Aus der weiteren Fassung des Beschlusses ergibt sich jedoch ausdrücklich, dass die Beklagte als Verwalterin weiterhin über die Zustimmung entscheiden solle. Die Gemeinschaft stellt auf die Prüfung der eingereichten Unterlagen durch die Verwalterin und deren Entscheidung über die Zustimmung ab; eine Prüfung der Unterlagen durch di...