AG Oldenburg (Oldenburg) Urteil vom 19.02.2008 - E10 C 10016/07 (WEG)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschlussanfechtung

Tenor

1.) Die Klage wird abgewiesen.

2.) Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Beklagten nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

4.) Streitwert: 4.112,86 Euro

Tatbestand

Der Antragsteller wendet sich gegen einen Beschluss, nach dem ihm die Kosten für eine Balkonsanierung auferlegt werden.

Der Antragsteller ist … der Wohnungseigentumsanlage … Verwalter der Anlage ist die Firma Ulpts Immobilien aus Oldenburg.

Zu der Wohnung des Antragsstellers gehört ein Balkon. Im November 2006 trat aufgrund einer Undichtigkeit des Balkons Feuchtigkeit in die Wohnung des Antragstellers ein. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.10.2007 beschlossen die Eigentümer unter Ziffer 1), dass die in dem Beschluss angeführten Sanierungsarbeiten an dem Balkon durch die jeweils genannten Handwerksfirmen durchgeführt werden sollen. Unter Ziffer 2) beschlossen die Eigentümer mit 16 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme und 1 Enthaltung, dass der Antragsteller die Kosten für die Reparatur bzw. Sanierung seines Balkons zu tragen hat. Gegen diese Beschlussfassung wendet sich der Antragsteller.

Er ist der Ansicht,

dass die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen seien, da die Sanierung gemeinschaftliches Eigentum beträfe. Die von der Instandsetzung betroffenen Balkonbestandteile, wie das Balkongeländer, die Kunststoffverkleidung, die Regenrinnen, der Fliesenbelag einschließlich Estrich, der Bitumenvoranstrich und die Wandanschlüsse, seien nicht sondereigentumsfähig, auch wenn sie in § 1 der Teilungserklärung den jeweiligen Wohnungen zugeordnet seien. Es habe insoweit bei der grundsätzlich geltenden Kostenverteilung des § 16 Abs. 2 WEG zu bleiben.

Bei der Instandsetzung des Balkons handele es sich auch nicht um Regelung eines Einzelfalls, da die Sanierung im Rahmen der laufenden Verwaltung durchzuführen und dementsprechend im Wirtschaftsplan kostenmäßig ausgewiesen werden müsse. Die zu reparierenden Teile des Balkons müssten regelmäßig instand gesetzt werden. Es handele sich nicht um eine außerordentliche Baumaßnahme, zumal die Balkonsanierung auch Auswirkungen auf das Gesamtbild des Hauses habe und damit der gesamten Gemeinschaft zugute käme. Die Wohnung des Antragstellers sei auch nicht allein mit einem Balkon versehen. Auch die weiteren Wohnungen in der 1. und 2. Etage verfügten über Balkone.

Zudem bestreitet er mit Nichtwissen, dass der Verwalter, durch die Wohnungseigentümer, die die er in der Versammlung vertreten habe, ordnungsgemäß bevollmächtigt gewesen sei und dass in der Versammlung ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend gewesen seien.

Der Antragsteller beantragt,

den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom … zu Ziffer 2 für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie meinen,

dass der zu Ziffer 2 gefasste Beschluss wirksam sei.

Es sei zwar zutreffend, dass in § 1 der notariellen Teilungserklärung vom 1.11.1955 die Balkone dem Sondereigentum an den jeweiligen Wohnungen zugewiesen seien, obwohl dieses in Bezug auf die konstruktiven Balkonteile nicht zulässig sei. Dieser Regelung sei aber der Wille der Eigentümergemeisnchaft zu entnehmen, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer die Kosten „ihrer” Balkone zu trägen hätten. Entsprechend hätten auch weitere Eigentümer die Kosten für die Balkonsanierung in der Vergangenheit getragen.

Die Beschlussfassung sei nach § 16 Abs. 4 WEG zulässig gewesen. Die qualifierten Mehrheiten hätten bei der Abstimmung vorgelegen. Die Hausveraltung sei auch ordnungsgemäß bevollmächtigt gewesen. Die Beschlussfassung sei auch inhaltlich gerechtfertigt, da sie der Möglichkeit der betroffenen Eigentümer zur alleinigen Nutzung der Balkone Rechnung trage. Es handele sich auch um eine Beschlussfassung zu einem Einzelfall, da keine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes beschlossen worden sei, sondern nur eine Regelung zu dem Balkon des Antragstellers getroffen worden sei. Über weitere Fälle habe die Gemeinschaft dann jeweils gesondert zu entscheiden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nach §§ 43 Nr. 4, 46, 23 Abs. 4 WEG zulässig, insbesondere fristgerecht erhoben.

Die Anfechtungsklage gegen die Beschlussfassung zu Ziffer 2) des Beschlusses vom 4.10.2007 ist seit dem 2.11.2007 beim Amtsgericht anhängig und seit dem 7.11.2007 rechtshängig. Nach Maßgabe des § 167 ZPO ist für die Wahrung einer Frist der Eingang des Antrages maßgeblich, wenn die Zustellung – wie hier – demnächst erfolgt ist. Die Begründung ist am 4.12.2007 beim Amtsgericht Oldenburg eingegangen. Ferner sind die formellen Anforderungen ...