AG München Urteil vom 12.12.2002 - 453 C 29264/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung und Herausgabe

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 350,– abwenden, falls nicht der Beklagte in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Räumung einer Wohnung.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in … gemäß Mietvertrag vom 23.02.1979. Die Klägerin ist die Rechtsnachfolgerin des früheren Vermieters. Nachdem der Beklagte trotz Aufforderung mehrfach eine Besichtigung der Wohnung verweigerte, fand nach anwaltlichem Schreiben vom 19.02.2002 am 28.02.2002 eine Besichtigung der Wohnung statt. Hierbei wurden von den Beauftragten der Klägerin mehrere Fotos angefertigt. In der Folge mahnte mit Schreiben vom 12.03.2002 die Klägerin den Beklagten ab. Nach einem vergeblichen Versuch am 27.03.2002 und vergeblicher Aufforderung, eine Wohnungsbesichtigung bis zum 31.05.2002 zuzulassen, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos zum 30.06.2002. Die Kündigung erfolgte am 12.06.2002. Bei einer nachfolgenden Besichtigung am 18.07.2002 wurden ebenfalls Fotos gefertigt.

Die Klägerin trägt vor, die Wohnung habe sich bereits bei der ersten Besichtigung am 08.03.2002 in einem erheblich verwahrlosten Zustand befunden. Sämtliche Räume seien mit Müll, Unrat, Flaschen, Flüssigkeiten und verschiedenen, teils offenen Gefäsen angefüllt gewesen. Die Luft sei muffig und feucht gewesen. Es habe ein ekliger Gestank ähnlich wie Verwesung geherrscht.

Bei der zweiten Besichtigung am 18. Juli 2002 habe sich der gleiche verherende Zustand der Wohnung ergeben.

Aufgrund der ausdauernden Verweigerung der Besichtigung der Wohnung und des grob vertragswidrigen Zustandes der Wohnung trotz Abmahnung sei eine außerordentliche Kündigung in jedem Fall begründet.

Der Beklagte sei daher verpflichtet, die Wohnung zu räumen.

Die Klägerin beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen … im 1. OG gelegene Ein-Zimmer-Wohnung Nr. 17, bestehend aus ein Zimmer mit Kochnische, Diele, Bad und dem Kellerraum Nr. 17 zu räumen und mit sämtlichen Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt

kostenpflichtige Klageabweisung.

Der Beklagte bestreitet einen Zustand der Wohnung, der eine Kündigung rechtfertigen könnte. Es habe auch keine Beschwerden von Hausbewohnern über Geruchsbelästigungen gegeben. Auch die Hygiene im-Haus sei in keiner Weise gefährdet. Es würde bestritten, daß am 08. März 2002 die Luft in der Wohnung muffig und feucht gewesen sei. Es werde bestritten, daß ein ekliger Gestank ähnlich wie Verwesung geherrscht habe. Es könne auch nicht wegen Verhinderung von Besichtigungen gekündigt werden, da immerhin im ersten Halbjahr 2002 der Beklagte zwei Besichtigungstermine zugelassen habe.

Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf die Schriftsätze mit Anlagen, insbesondere die auf Blatt 19, 20, 21 und 26 bis 28 der Akte befindlichen Fotos Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nach § 543 Abs. 1 BGB dann begründet, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB liegt nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, daß die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Unter dieser Prämisse ist die Kündigung des Mietverhältnisses nicht gerechtfertigt. Eine Gefährdung der Mietsache hat die Klägerin selbst nicht vorgetragen. Aber auch ein ansonsten wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB ist nicht gegeben. Die Klägerin bezieht sich ausdrücklich auf die jeweiligen Kopien von Fotos, die als Anlage zu ihren Schriftsätzen vorgelegt worden sind. Auf diesen Fotos sieht man, daß tatsächlich der Beklagte in der Wohnung eine Unzahl von Gegenständen weitgehend auch am Fußboden stapelt, wobei es sich, soweit erkennbar, nicht um biologischen Müll, sondern um Gegenstände wie Flaschen, Kartons, Plastiksäcke, Zeitschriften und Kleidungsstücke handelt. Essensreste, die z.B. Ungeziefer anlocken könnten, sind jedenfalls auf den vorgelegten Fotos nicht erkennbar. Hinzu kommt, daß es sich bei den als Anlage K 9 (Blatt 26 der Akte) vorgelegten Fotos offensichtlich nicht um Fotos aus der Wohnung, sondern aus einem Kraftfahrzeug handelt, da auf den Fotos unschwer ein Lenkrad und eine Gangschaltung sowie Autositze erkennbar sind. Nachdem davon auszugehen ist, daß die an den Beklagten vermietete Wohnung nicht über ein Lenkrad und Gangschaltung verfügt, kann es sich hier nicht um Fotos der streitgegenständlichen Wohnung handeln. Im weiteren ist allerdings auf Blatt 27 der Akte zu erkennen, daß sich die Toilette der Wohnung in erheblich verschmutztem Zustand...