AG München Urteil vom 04.04.2002 - 452 C 19613/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abgabe einer Willenserklärung

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 850,– abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin beansprucht von den Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über eine 114,76 qm große Wohnung im Anwesen … zu einer seit 01.04.1996 bezahlten Teilinklusivmiete von DM 1.560,– zuzüglich Pauschalzahlungen für Waschküchennutzung/Strom, Kellerreinigung, Kabelanschluß, zuzüglich Vorauszahlungen auf Wasser/Abwasser, Heizung/Warmwasser sowie Müllgebühren und zuzüglich einer Garagenmiete.

Mit Schreiben vom 22.02.2000 (K 6) verlangte die in den Mietvertrag durch Eigentumserwerb eingetretene Klägerin von den Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Teilinklusivmiete um DM 140,91 auf DM 1.700,91 und begründete dies mit einem in einem vorangegangenen Mieterhöhungsprozeß eingeholten Gutachten des Sachverständigen Stegmann vom 25.01.1999 zum Bewertungsstichtag 24.12.1997 (K 7).

Mit Anwaltsschreiben vom 08.06.2001 (K 8), zugegangen am 18.06.2001, verlangte die Klägerin zusätzlich eine Erhöhung der Teilinklusivmiete von derzeit DM 1.560,– um DM 393,02 auf DM 1.953,02 und begründete dies mit der in diesem Verfahren ergangenen Vorabmitteilung des Sachverständigen Droge vom 06.04.2001 über die noch ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel (Blatt 86 bis 88 der Akten) sowie einem Auszug aus dem Gutachten des … vom 25.01.1999 (dort Seiten 7 bis 9, hier Blatt 25 bis 27 der Akten).

Mit Schreiben des Mietervereins vom 27.06.2001 ließen die Beklagten das Mieterhöhungsverlangen zurückweisen, da eine Vollmacht nicht beigefügt war.

Die Klägerin behauptet, das Mieterhöhungsschreiben vom 22.02.2000 sei von dem … am 24.02.2000 gegen 10.15 Uhr in den Hausbriefkasten der Beklagten eingeworfen worden.

Die Klägerin hält das Mieterhöhungsverlangen vom 08.06.2001 für ein weiteres Mieterhöhungsverlangen ohne Abstandnahme vom ersten Mieterhöhungsverlangen. Den Beklagten sei die Vollmacht des Klägervertreters wegen des derzeit laufenden Prozesses definitiv bekannt gewesen.

Die Klägerin behauptet, die ab 01.05.2000 bzw. 01.09.2001 begehrten Mieten übersteigen nicht die üblichen Entgelte, die in der näheren oder weiteren Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung für vergleichbare Objekte bezahlt würden.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, der Mieterhöhung für die im 1. Obergeschoß des Anwesens … gelegene Wohnung, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Bad, einem separaten WC und Balkon mit Wirkung ab dem 01.05.2000 dergestalt zuzustimmen, daß ab diesem Zeitpunkt die monatliche Grundmiete statt bisher DM 1.560,– DM 1.700,91 beträgt.

Und weiter zusätzlich:

Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, der Mieterhöhung für die im 1. Obergeschoß des Anwesens … gelegene Wohnung, bestehend aus vier zimmern, einer Küche, einem Bad, einem separaten WC und Balkon mit Wirkung ab dem 01.09.2001 dergestalt zuzustimmen, daß ab diesem Zeitpunkt die monatliche Grundmiete DM 1.953,22 beträgt.

Die Beklagten beantragen

Klageabweisung.

Sie halten den zweiten Klageantrag für eine Klageänderung, nicht für eine Klageerweiterung und im übrigen das zweite Mieterhöhungsverlangen für unwirksam begründet.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des …. Auf das Vernehmungsprotokoll vom 05.09.2000 wird Bezug genommen. Weiter wurde ein Gutachten des Sachverständigen Droge vom 19.11.2001 eingeholt.

Nach Richterwechsel wurden in der Terminierungsverfügung vom 21. Januar 2002 richterliche Hinweise erteilt.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in beiden Anträgen unzulässig. Sowohl das Mieterhöhungsverlangen vom 22.02.2000 sowie dasjenige vom 08.06.2001 sind unzureichend begründet, damit formell unwirksam und vermögen die Erklärungsfrist nach § 2 Abs. 3 MHG als besondere Sachurteilsvoraussetzung nicht in Lauf zu setzen.

1. Das Mieterhöhungsverlangen vom 22.02.2000 zum 01.05.2000 ist mit einem Sachverständigengutachten begründet worden, welches zum Bewertungsstichtag 24.12.1997 erstellt wurde. Das Gutachten legt damit Werte von vor 26 Monaten zugrunde und kann für die Begründung dieses Mieterhöhungsverlangens nicht mehr ohne weitere Zusatzauskünfte herangezogen werden.

Die Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen mit einem alten Sachverständigengutachten begründet werden kann und wie weit der Erhebungsstichtag maximal zurückliegen darf, ist umstritten. Der Richter schließt sich der Ansicht von Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, Rdn. 393, 394 zu § 2 MHG an, nach der ein Gutachten älter als zwei Jahre nicht mehr zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden kann.

Der Gesetzgeber hat durch die Vorschrift des § 2 Abs. 5 S. 3 MHG zu erkennen gegeben, daß jedenfall...