AG Meißen Urteil vom 24.08.2007 - 3 C 0257/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Streitwert: 1.042,04

Tatbestand

Der Kläger ist Zwangsverwalter für das streitgegenständliche Zwangsverwaltungsobjekt, in dem die streitgegenständliche Wohnung liegt. Für die streitgegenständliche Wohnung wurde am 16.02.2002 ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, das Mietverhältnis begann am 08.02.2002. Der Beklagte verpflichtete sich, eine monatliche Grundmiete in Höhe von 414,15 EUR sowie eine Vorauszahlung auf Betriebskosten in Höhe von 34,50 EUR und eine Vorauszahlung auf Heizung- und Warmwasserversorgung in Höhe von 69,00 EUR monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Schließlich wurden die Betriebs- und Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung auf den Beklagten umgelegt.

Durch den Kläger war mit der Hausverwaltung und mithin auch mit der Erstellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen die …, beauftragt. Diese erstellte aufgrund der ihr erteilten Vollmacht die Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungsperiode 2004 unter dem 18.11.2005. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung des Klägers in Höhe von 1.042,04 EUR für die Abrechnungsperiode 2004.

Die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung wurde am 18.11.2005 an den Beklagten per Post versandt.

Nachdem der Kläger die Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2004 mit Schreiben vom 23.10.2006 anmahnte, teilten die Rechtsanwälte des Beklagten mit Schreiben vom 02.11.2006 mit, dass der Beklagte keine Kenntnis von der streitgegenständlichen Abrechnung habe.

Der Kläger ist der Auffassung, dass er darauf vertrauen durfte, dass dem Beklagten die streitgegenständliche Betriebs- und Nebenkostenabrechnung vor Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen sei, da eine Rücksendung an die Kittelmann Immobilien GmbH nicht erfolgt sei. Wenn die Abrechnung rechtzeitig abgesandt worden sei, seien unerwartete Verzögerungen auf dem Postweg dem Vermieter nicht zuzurechnen. Der Kläger habe also eine etwaige verspätete Zustellung nicht zu vertreten.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.042,04 EUR nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe erstmals durch Schreiben des Klägers vom 23.10.2006 Kenntnis von der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 erhalten. Er ist der Auffassung, dass der Kläger es vertreten müsse, wenn eine rechtzeitig abgesandte Abrechnung dem Mieter erst nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugeht.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Der vom Kläger eingeklagte Restbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 kann aufgrund der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB nicht mehr geltend gemacht werden, da die Abrechnung des Klägers erst nach über 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugegangen ist.

Dieses Ausschlusstatbestand greift, da der Kläger die verspätete Geltendmachung der Nachforderung nach § 356 Abs. 3 Satz 3, 2. Halbsatz BGB zu vertreten hat. Zwar liegt ein eigenes Verschulden des Klägers im Sinne des § 276 BGB nicht vor. Er muss sich jedoch das Verschulden der von ihm beauftragten Hausverwaltung nach § 278 BGB zurechnen lassen. Die Mitarbeiter der Hausverwaltung mögen die Abrechnung rechtzeitig am 18.11.2005 an den Beklagten per Post versandt haben, so dass die Nebenkostenabrechnung dem Beklagten bei ordnungsgemäßer Zustellung rechtzeitig zugegangen wäre. Die rechtzeitige Absendung ist jedoch entgegen der Ansicht des Klägers, der sich unter anderem auf ein Urteil des Amtsgerichtes Leipzig in einem ähnlich gelagerten Rechtsstreit stützt, nicht ausreichend, um ein Vertretenmüssen des Klägers zu verneinen, da der Zugang vom Beklagten bestritten wird.

Nach Ansicht des Amtsgerichtes Leipzig hat der Vermieter in einem solchen Fall alles seinerseits Erforderliche veranlasst, so dass er den fehlenden Zugang nicht zu vertreten habe. Der Vermieter könne vielmehr damit rechnen, dass ein nicht zustellbarer Brief an ihn zurückgehe, so dass er nicht verpflichtet sei, die Sendung per Einschreiben oder Boten auf den Weg zu bringen (ZMR 2006, Seite 47 Amtsgericht Leipzig).

Nach Auffassung des Gerichtes kommt es allein auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter an. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter mitzuteilen. Hierfür trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Dies bedeutet keine unverhältnismäßige Belastung des Vermiet...