AG Köln Urteil vom 27.09.2000 - 207 C 213/00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 227,93 DM zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 4 % für die Zeit vom 1.9.1999 bis 30.4.2000 sowie in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungs-Gesetzes vom 9. Juni 1998 ab dem 1.5.2000.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 90 %, die Beklagte 10 %, mit Ausnahme der Kosten der Beweisaufnahme, die die Klägerin in voller Höhe trägt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 450 DM abzuwenden, der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 350 DM abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheitsleistung darf auch durch die selbstschuldnerische Bürgschaft eines als Zoll- oder Steuerbürgen tauglichen Kreditinstituts erfolgen.

Tatbestand

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten als der Mieterin besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Hause …. Die Klägerin beansprucht von der Beklagten, daß diese ihr den Zugang zur Wohnung ermöglicht, und zwar an einem Termin Montags bis Freitags während der Bürozeiten der Hausverwaltung. Sie hält das Angebot der Beklagten zur Durchführung der Besichtigung nach 19:00 Uhr oder an einem Samstag für nicht ausreichend. Weiterhin macht die Klägerin einen Zahlungsanspruch in Höhe von 367,13 DM geltend. In diesem Betrag ist eine Betriebskostennachforderung für das Jahr 1998 in Höhe von 227,93 DM enthalten. In die zugrundeliegende Abrechnung hat die Klägerin die Kosten für das Fällen eines Baumes und das Zurückschneiden eines anderen Baumes in Höhe von 696 DM eingestellt. Der auf die Beklagte entfallende Anteil betragt 87,81 DM. Den weiteren Teil des Zahlungsanspruchs stützt die Klägerin darauf, daß die Beklagte einen für den 28.6.1999 vereinbarten Handwerkertermin nicht eingehalten habe und deshalb unnütze Kosten in Höhe von 139,20 DM gemäß Rechnung der … verursacht habe.

Die Klägerin beantragt daher, die Beklagte zu verurteilen,

1. es zu dulden, daß eine Besichtigung der von ihr gemieteten Wohnung im Hause … einmalig zusammen mit der Hausverwalterin, Frau … mit einer Vorankündigungsfrist von einer Woche im Rahmen üblicher Bürozeiten stattfindet,
2. an die Klägerin 367,13 DM zu zahlen nebst 4 % Zinsen aus diesem Betrag vom 1.9.1999 bis zum 30.4.2000 und von 7,68 % seit dem 1.5.2000.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet die Vereinbarung des Handwerkertermins. Sie habe sich zu diesem Zeitpunkt nicht in Köln aufgehalten.

Bezüglich der Wohnungsbesichtigung ist die Beklagte der Ansicht, der von ihr angebotene Zeitraum ab 19:00 Uhr und am Samstag sei ausreichend. Zu den von der Klägerin gewünschten Zeiten sei sie beruflich nicht abkömmlich.

Die Betriebskostennachforderung sei nicht begründet, weil die Kosten für das Fällen und den Rückschnitt der Bäume nicht umlagefähig seien.

Das Gericht hat Beweis erhoben über das Zustandekommen einer Vereinbarung für den Handwerkertermin am 28.6.1999 durch Vernehmung der Zeugin …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 30.8.2000 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist wegen der Betriebskostennachforderung für das Jahr 1998 in Höhe von 227,93 DM begründet und insoweit zuzusprechen. Im übrigen ist die Klage unbegründet und abzuweisen.

Hinsichtlich eines Teilbetrags von 140,12 DM folgt die Begründetheit der Nebenkostennachforderung bereits daraus, daß die Beklagte sich allein gegen die Umlage der Baumfällkosten wehrt. Der auf die Beklagte entfallende Anteil an den Gesamtkosten von 696 DM beträgt lediglich 87,81 DM.

Auch hinsichtlich dieses Teilbetrags der Betriebskostenabrechnung ist die Klage begründet. Die Klägerin darf die Aufwendungen für das Fällen der Esche und das Entasten der Birke als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Es handelt sich um Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flachen im Sinne der Anlage 3 Ziff. 10 zu § 27 BV. Ob das Fällen und der Rückschnitt von Bäumen als umlagefähige Pflegemaßnahmen oder als nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen anzusehen ist, hängt von den jeweiligen Umständen ab Bei dem Entasten eines Baumes und bei dem Fällen eines von mehreren Bäumen liegt in der Regel um eine Pflegemaßnahme vor. Werden hingegen sämtliche Bäume auf dem Grundstück gefällt, handelt es sich um eine wesentliche Umgestaltung des Gartens, die über eine Pflegemaßnahme hinausgeht (vgl LG Berlin, Grundeigentum 1988, 355; LG Hamburg, WM 1994, 695, Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rz 302) Die in dem Garten des Mietobjekts durchgeführte Maßnahme stellt keine wesentliche Umgestaltung dar, weil nur ein Baum gefällt worden ist und der anderer Baum erhalten worden ist. Auch die Höhe der angefallenen Kosten ist nicht derart gravierend, daß sich eine Umlage als laufende Betriebskosten...