AG Köln Urteil vom 18.02.2003 - 201 C 537/02

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 300,00 EUR abzuwenden, sofern nicht die Beklagten in entsprechender Höhe Sicherheit leisten.

Tatbestand

Durch Vertrag vom 13.02.1996 mieteten die Beklagten bei der damaligen Eigentümerin die Wohnung im 11. Geschoß Mitte des Hauses … in Köln an. Dabei wurde vereinbart, daß neben der Grundmiete monatliche Vorauszahlungen auf die nach den §§ 6, 7 der allgemeinen Vertragsvereinbarungen Wohnungsmietvertrag (AWV) zu entrichten seien.

Im Jahr 1998 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin des Objekts im Grundbuch eingetragen. Diese rechnete unter dem 07.02.01 über die Betriebskosten des Jahres 1999 ab. Die Abrechnung endete unter Anrechnung von Vorauszahlungen in Höhe von 5.000,00 DM mit einer Nachzahlung von 2.503,04 DM.

Nach Verrechnung eines Teilbetrags dieser Nachzahlungsforderung mit einem Guthaben macht die Klägerin mit der Klage noch eine überschießende Forderung von 1.058,98 EUR (2.071,18 DM) geltend.

Die Klägerin trägt vor, die Kosten für Antennenwartung seien umlagefähig. Für diese Wartung entstünden gemäß Vertrag mit der Firma … vom 13.11.1998 monatliche Kosten von 290,00 DM, welche auf alle 88 Anschlüsse im Haus verteilt worden seien. Mit dem vertraglich vereinbarten Entgelt seien auch keine Reparaturarbeiten abgegolten.

Die Pauschalrüge, die Klägerin habe nicht sämtliche angeforderten Belege vorgelegt, sei unbeachtlich und nicht einlassungsfähig, da nicht einmal vorgetragen werde, welche Belege angefordert worden seien. Die Beklagten hätten auch keinen Anspruch auf Belegkopien, da sie die Belege am Sitz der Hausverwaltung in unmittelbarer Nähe des Mietobjekts hätten einsehen können.

Der Hausmeister führe nach dem im Arbeitsvertrag zugrundegelegten Aufgabenkatalog nur umlagefähige Arbeiten aus. Sofern sich das Gericht dieser Argumentation nicht anschließe, sei allenfalls eine Kürzung von 10 % der Kosten gerechtfertigt.

Bei den Gartenpflegekosten seien die Kosten gemäß Rechnungen der Firma … mit Ausnahme des Erwerbs des Hochdruckreinigers gemäß Rechnung vom 01.03.1999 umgelegt worden.

Die Wachdienstkosten seien ebenfalls umlagefähig. Der Wachdienst sei eingerichtet worden, nachdem unbefugte Personen aus dem neben dem Objekt liegenden Park sich Zutritt zum Haus verschafft hätten und Im Treppenhaus und auf dem Dachboden Fixerbestecke. Kothaufen, Urinstellen, Erbrochenes und Getränkedosen sowie Flaschen auf dem Fußboden und ausgeglimmte Zigaretten hinterlassen hätten und die Mieter sich darüber beschwert hatten. Nachdem Polizeieinsätze und -kontrollen keine dauerhafte Abschreckung bewirkt hätten und die bis dahin tätige Hausmeisterin sich maximal 2 Stunden täglich im Objekt aufgehalten habe,

habe sich die Klägerin entschlossen, einen 24 stündigen Wachdienst einzurichten. Dieser habe somit der Sicherheit der Bewohner und der Gebäudesubstanz in einer besonders unübersichtlichen Wohnanlage gedient.

Der pauschale Vortrag, eine Verbesserung des Services bei den Hausmeister- und Hausreinigungskosten sei nicht festzustellen gewesen, sei unbeachtlich und nicht einlassungsfähig.

Die Allgemeinstromkosten seien angefallen. Es hätten im Jahre 1999 keine stromverbrauchenden Umbaumaßnahmen stattgefunden. Auch die abgerechneten Heizkosten seien umlagefähig. Der Wohnungsmietvertrag Teil B werde jetzt vorgelegt. Die Betriebskostenabrechnung beinhalte keine im Zusammenhang mit Gewerberaummietverhältnissen stehende Betriebskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden könnten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.058,98 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, ein Nachzahlungsbetrag sei mangels Ordnungsmäßigkeit der Abrechnungen nicht fällig. Es sei nicht erkennbar, daß die abgerechneten Kosten überhaupt umlagefähig seien. Die Berechnung der Kosten für Wartung/Lüftung. Wartung/Notstrom, Wartung/Antenne, Hausmeister sei insbesondere hinsichtlich der ausgewiesenen Gesamtkosten nicht nachvollziehbar. Es seien auch nicht sämtliche mit Schreiben vom 13.03.01 angeforderten Belege übersandt worden. Beim Antennenwartungsvertrag seien Reparaturen enthalten, so daß ein entsprechender Abzug vorzunehmen sei. Die Hausmeisterkosten seien zu kürzen, weil der Hausmeister nach dem geschlossenen Vertrag auch kleinere Mängel zu beheben habe. Dem Anstieg der Hausmeisterkosten stehe auch Keine entsprechende Verbesserung des Services gegenüber.

Gartenpflegekosten seien nicht gesondert umlegbar, weil diese Arbeiten nach dem Hausmeistervertrag vom Hausmeister zu leisten seien.

Die Aufwendung von Wachdienstkosten sei nicht wirtschaftlich. Die Aufrechterhaltung der Sicherheit in einem Haus sei Aufgabe des Hauswarts. Es sei nicht ersichtlich, wozu zusätzlich nur für 1999 ein Sicherheitsdienst hinzugezogen werden ...