Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 120 % jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten von der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin mit Tiefgaragenplatz gemäß Mietvertrag vom 21.06.2001. Danach ist die Miete mit 1.900,00 DM = 971,45 EUR und die Tiefgaragenplatzmiete mit 70,00 DM = 35,79 EUR, insgesamt 1.007,24 EUR angegeben.
Die Klägerin forderte mit Schreiben vom 28.04.2003 unter Hinweis auf den Mietspiegel für gewerbliche Räume in Köln. Stand Oktober 2001. Zustimmung zur Mieterhöhung ab 01.07.2003 von 1.007,25 EUR auf 1.078,96 EUR und begründete dies damit, daß der Mittelwert für Garagenmieten in Köln bei 107,50 EUR liege, weshalb sich der Garagenmietanteil um 71,71 EUR erhöhe.
Mit der Klage verfolgt die Klägerin ihr Ziel weiter.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der von ihnen für die Wohnung im EG rechts des Hauses … inkl. Garagenanteil zu zahlenden Nettomiete auf 1.078,96 EUR ab dem 01.07.2003 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie halten das Erhöhungsverlangen für nicht nachvollziehbar und die Mieterhöhung für nicht gerechtfertigt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unzulässig.
Das Erhöhungsverlangen der Klägerin genügt nicht den Voraussetzungen des § 558 a BGB und setzt deshalb die Überlegungsfrist nicht in Lauf.
Da bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnraum und Tiefgaragenplatz, welches sich hier schon daraus ergibt, daß Wohnung und Tiefgaragenplatz in einem Mietvertrag vermietet sind, ist es nicht nur unzulässig – abgesehen von in gesetzlichen Fällen zugelassenen Ausnahmen. z.B. § 573 b BGB – eine Teilkündigung auszusprechen (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 8. Auflage 2003 Rdnr. 79 zu § 542 BGB) oder das Erhöhungsverlangen isoliert auf den Tiefgaragenplatz zu stellen (vgl. insoweit AG Köln vom 03.07.2003 – 222 C 204/03 – und Schmidt-Futterer Börstinghaus a.a.O. Rdnr. 21 zu § 558 a BGB); es geht auch nicht an, wenn die Begründung des Erhöhungsverlangens zwar von der aus Wohnungsmiete und Tiefgaragenplatzmiete gebildeten Gesamtsumme ausgeht, dann aber – wie hier geschehen – isoliert die Miete für den Stellplatz erhöht.
Für eine Mieterhöhung muß bei einem einheitlichen Mietverhältnis auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abgestellt werden. Die Begründung muß sich deshalb sowohl auf die Wohnung als auch auf den Stellplatz beziehen. Die begehrte Miete für die Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz nicht übersteigen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988 III Rdnr. 605 c und Schmidt-Futterer-Börstinghaus a.a.O. Rdnr. 21 a.F. sowie AG Frankfurt NJW RR 1997, 973).
Würde man es mit dem Amtsgericht Köln a.a.O. zulassen, innerhalb eines auf einer Gesamtmieterhöhung gerichteten Erholungsverlangens nur einen Teil, nämlich die Tiefgaragenmiete zu erhöhen, würde man den Charakter des einheitlichen Mietverhältnisses unberücksichtigt lassen und das Mietverhältnis unzulässigerweise doch in zwei Teilbereiche aufspalten. Von einer unzulässigen Aufspaltung in zwei Teile muß jedenfalls dann ausgegangen werden, wenn der untergeordnete Teil, die Stellplatzmiete erhöht werden soll. Das auf einer Erhöhung der Gesamtmiete gerichtete Verlangen würde zu einer Formalie vorkommen. Man würde unter dem Deckmantel der Gesamtmieterhöhung in Wahrheit nur den Teilbereich der Stellplatzmiete erhöhen.
Zu diesem Ergebnis kommt man auch, wenn man berücksichtigt, daß der Mieter gerade bei einheitlichem Mietvertrag die Miete für Wohnung und Stellplatz als Gesamtbelastung empfindet. Der isoliert ausgewiesene Betrag für den Stellplatz stellt lediglich einen Berechnungsfaktor für die für Wohnung und Stellplatz zusammen vereinbarte Gesamtmiete dar. Hinzu kommt, daß § 558 zeigt, daß der Schwerpunkt der Wohnungsmiete ist und bleibt. Danach und nach der Rechtsprechung kann bei einem Erhöhungsverlangen neben der Wohnungsmiete auch die Stellplatzmiete miterhöht werden. Nicht zulässig ist es aber, die Stellplatzmiete im Rahmen eines Gesamtmieterhöhungsverlangens isoliert zu erhöhen.
Die Klägerin kann sich für ihre Ansicht auch nicht erfolgreich auf die Entscheidungen des OLG Frankfurt WM 2001, 231 und des Amtsgerichts Rottweil NZM 1998, 432 berufen. In beiden Fällen sollte wirklich eine Gesamtmiete erhöht werden und zwar sowohl die Miete für die Wohnung als auch die Miete für Stellplatz/Garage und nicht – wie hier – isoliert ein Stellplatzanteil.
Dies gilt auch für die Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 16.10.2002 (218 C 156 01) zitiert bei Lützenkirchen, Kölner Mietrecht, 1...
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