AG Hamburg Urteil vom 24.11.2016 - 35a C 106/16

Tenor

Der auf der Eigentümerversammlung am 03.05.2016 unter dem Tagesordnungspunkt 2 b) gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleitung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten über die Auslegung der Teilungserklärung.

Den Klägern gehören mehrere Eigentumseinheiten in der WEG … Sie wenden sich gegen einen in der Eigentümerversammlung am 03.05.2016 gefassten Beschluss, der die Finanzierung der Maßnahmen nach einem – nicht angefochtenen – zuvor gefassten Beschluss betrifft, nämlich Instandhaltungs- bzw. Unterhaltungsmaßnahmen vorzunehmen, welche unter anderem die Sanierung einer Dachterasse und eines Balkons, Anstriche aller Balkone und Bearbeitung der gesamten Fassadenfläche betreffen. Erwartet wurden Kosten von rund 90.000 Euro. Die vorhandene Instandhaltungsrückstellung der WEG betrug etwa 48.000 Euro.

Die Eigentümerversammlung beschloss unter dem Tagesordnungspunkt 2 b):

„Die Finanzierung der zu TOP 2 a) beschlossenen Maßnahmen soll mit 90.000,00 EUR über Erhebung einer einmaligen Sonderumlage erfolgen und zwar im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche (gemäß § 2 der Teilungserklärung) = rd. 42,55 EUR je m² Wohn- und Nutzfläche. Die Zahlung wird auf erste Anforderung durch den Verwalter zum 08.06.2016 fällig.”

Eine Beschlussfassung über eine Abänderung des Verteilungsschlüssels war in der Einladung nicht angekündigt und ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 03.05.2016 mit dem angefochtenen Beschluss deshalb auch nicht beabsichtigt.

Die Teilungserklärung (Anlage K5) enthält unter anderem die folgenden Regelungen:

㤠7

Instandhaltung / Bauliche Veränderung

(…)

(2) Die Wohnungseigentümer sind zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist jährlich ein angemessener Betrag zu entrichten. Aus dieser Rückstellung werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums bestritten.

Falls die vorhandene Rückstellung nicht ausreicht, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendige Arbeiten zu decken, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Nachzahlung zu leisten. (…)

§ 12

Hausgeld

Lasten und Kosten

(1) Die Vorauszahlungen auf die laufenden Kosten und Lasten werden aufgrund eines jährlich aufzustellenden Wirtschaftsplanes ermittelt. Der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil (Hausgeld) ist in monatlichen Raten (…) zu zahlen.

(2) Für die Ermittlung des Hausgeldes gelten darüber hinaus folgende Verteilungsschlüssel:

(…)

4. Alle übrigen durch die vorstehenden besonderen Regelungen nicht ausdrücklich verteilten Kosten, wozu insbesondere Kosten der Unterhaltung der Dach- und Außenhautflächen des Gebäudes und der Kellergeschosssohle und der Gemeinschaftseinrichtungen gehören, werden von den Eigentümern (…) im Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen getragen.

(…)

6. Der Betrag für Instandhaltungsrückstellung errechnet sich wie folgt: DM 1,20 für 1/10.000 Miteigentumsanteil jährlich.”

Die Kläger müssten bei einer Verteilung nach Wohn- und Nutzfläche einen größeren Anteil bezahlen als bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Die Kläger meinen, der angefochtene Beschluss verstoße gegen die Teilungserklärung. Zum einen müssten die Kosten der beschlossenen Maßnahmen als Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zumindest anteilig aus der Instandhaltungsrücklage bestritten werden. Zum anderen müsse eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen erfolgen.

Die Kläger beantragen,

den auf der Eigentümerversammlung am 03.05.2016 unter dem Tagesordnungspunkt 2 b gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie meinen, der angefochtene Beschluss entspreche der Teilungserklärung.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Die Klage ist als Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG zulässig. Die Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind durch die am 02.06.2016 bei Gericht eingegangene Klagschrift, die aufgrund der am 24.06.2016 erfolgten Einzahlung des am 15.06.2016 angeforderten Kostenvorschusses im Sinne des § 167 ZPO demnächst zugestellt worden ist, und durch die am 29.06.2016 bei Gericht eingegangene Begründungsschrift gewahrt.

II.

Die Klage ist auch begründet, denn der angefochtene Beschluss ist rechtswidrig. Die Eigentümerversammlung durfte nicht beschließen, dass eine Sonderumlage zur Finanzierung der beschlossenen Sanierungsarbeiten in vermeintlicher Übereinstimmung mit der Teilungserklärung im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche erfolgen sollte, weil das tatsächlich nicht der in der Teilungserklärung niedergelegten Gemeinschaftsordnung entsprach. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels, die unter Umstä...