AG Hamburg Urteil vom 15.10.1992 - 48 C 998/92

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, das Haus … geräumt an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 7.300,– abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von DM 25.000,– zahlen.

Tatbestand

Die Kläger begehren von dem Beklagten die geräumte Herausgabe eines Hauses.

Die Kläger überließen dem Beklagten auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages (Anlage K 2, Bl. 16 d.A.) zum 01.07.1989 eine 53 qm große 3-Zimmerwohnung im 1. Stock des Hauses … in … mit Garten zu einem monatlichen Mietzins von DM 420,–. Im Erdgeschoß des Hauses mit einer Nutzfläche von 82 qm betrieb eine Frau … aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages mit den Klägern vom 05.11.1984 (Anlage B, Bl. 61 ff. d.A.) einen Imbiß, in dem der Beklagte als Angestellter tätig war.

Mit Vertrag vom 25.10.1989 (Anlage A, Bl. 57 ff. d.A.) verkaufte Frau … ihr Geschäft zum 01.12.1989 für insgesamt DM 57.000,– an den Beklagten.

Mit einem Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke vom 19.06.1990 (Anlage K 3, Bl. 19 ff. d.A.) überließen dann die Kläger dem Beklagten das gesamte Haus … beginnend mit dem 01.01.1990, zu einem monatlichen Mietzins von DM 1.300,–.

Die Kläger veräußerten das Grundstück … in … bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus, mit notariellem Kaufvertrag vom 31.10.1991 (Anlage K 1, Bl. 6 ff. d.A.) an einen Herrn … und verpflichteten sich, das Objekt geräumt zu übergeben. Daraufhin kündigte der Prozeßbevollmächtigte der Kläger das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 19.06.1990 fristgemäß zum 31.03.1992 mit Schreiben vom 11.12.1991 (Anlage K 4, Bl. 39 d.A.).

Nachdem der Beklagte die Kündigung mit Schreiben seines damaligen Bevollmächtigten vom 30.12.1991 (Anlage K 5, Bl. 28 ff. d.A.) mit der Begründung zurückgewiesen hatte, daß die Kündigung im Gegensatz zu den zuvor gemachten Zusagen über die Gewährung eines langfristigen Mietvertrages stehe und daß der Mietvertrag über die Wohnung fortbestehe, kündigte der Prozeßbevollmächtigte der Kläger vorsorglich das Wohnraummietverhältnis, falls ein solches bestehe, mit sofortiger Wirkung, hilfsweise zum 31.03.1992, und zwar mit Schreiben vom 14.01.1992 (Anlage K 6, Bl. 30 ff. d.A.). Mit Schreiben vom 18.03.1992 (Anlage K 9, Bl. 35 d.A.) wurde dann angekündigt, daß unverzüglich Räumungsklage erhoben werde, wenn das Objekt nicht am 31.03.1992 geräumt herausgegeben werde.

Die Kläger meinen und tragen vor:

Der ursprünglich zwischen ihnen und dem Beklagten bestehende Wohnraummietvertrag sei am 19.06.1990 durch den Abschluß eines neuen, diesmal gewerblichen Mietvertrages über das ganze Haus ersetzt worden. Insoweit habe dieses Mietverhältnis mit Schreiben vom 11.12.1991 zum 31.03.1992 vertragsgemäß gekündigt werden können.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, das Haus … in … zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

hilfsweise

die Einräumung einer Räumungsfrist.

Der Beklagte vertritt folgende Auffassung und trägt vor:

Durch den Mietvertrag vom 19.06.1990 über das gesamte Haus Fuhlsbüttler Straße 294 sei der Mietvertrag vom Juli 1989 über die Wohnung im 1. Stock dieses Hauses nicht aufgehoben, sondern nur erweitert worden. Dies ergebe sich daraus, daß in dem Vertrag ein Mietzweck nicht angegeben worden sei, wobei für sämtliche Beteiligte eindeutig gewesen sei, daß er in dem Objekt habe wohnen und arbeiten sollen. Der Wohnraummietvertrag habe jedoch frühestens zum 01.07.1993 gekündigt werden können.

Selbst wenn durch den Mietvertrag vom 19.06.1990 ein Mischmietverhältnis begründet worden sei, finde Wohnraummietrecht Anwendung, da der Wohnraum mit 53 qm und dem Garten von 250 qm gegenüber dem Geschäftsraum von 82 qm überwiege.

Nachdem er erfahren hätte, daß in seinem Mietvertrag – im Gegensatz zu dem zuvor mit Frau … abgeschlossenen Mietvertrag – ein Optionsrecht fehle, habe er sich an die Kläger gewandt, die für weitere Absprachen an ihren Sohn … verwiesen hätten, und mit dem dann im Mai 1991 in einem Gespräch, das in dem Imbiß stattgefunden habe, vereinbart worden sei, daß der Mietvertrag über das Haus Fuhlsbüttler Straße 294 um 5 Jahre bis Mai 1996 verlängert sei.

Auch gegenüber Frau … hätten die Kläger erklärt, daß er um seine Existenz nicht zu fürchten brauche und daß das Mietverhältnis im Mai 1991 um 5 Jahre verlängert worden sei.

Damit sei die Kündigung vom 11.12.1991 unwirksam, da eine Kündigung frühestens zum Mai 1996 möglich sei.

Im übrigen stelle es einen Verstoß gegen Treu und Glauben und gegen die guten Sitten dar, wenn die Kläger in Kenntnis der Tatsache, daß er neben den DM 57.000,– für die Imbißstube weitere erhebliche Investitionen geleistet habe, die er durch den von den Klägern abgeschlossenen Kaufvertrag verliere. So habe er neben den Übernahmekosten von DM 57.000,– für Tische, Küchenschränke, Tresen...