AG Görlitz Urteil vom 11.08.2000 - 3 C 1604/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 82,68 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 31.12.1997 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 82,68 DM abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten hinsichtlich der Kostenentscheidung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 600,00 DM abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Nutzungsentgelte für den Zeitraum 01.10.–31.12.1995, 1996 und 1997.

Dem Beklagten ist seit dem 01.01.1984 aufgrund eines Nutzungsvertrages ein Schuppen auf dem Grundstück … zur Nutzung überlassen. Als jährliches Nutzungsentgelt waren 78,00 Mark der DDR vereinbart worden, fällig jeweils zum 30.06. eines jeden Jahres. Das Grundstück ist der klagenden Erbengemeinschaft rückübertragen worden. Mit drei Schreiben vom jeweils 25.07.1995 teilte der Kläger zu 1. dem Beklagten eine Erhöhung des Nutzungsentgeltes mit. Der Beklagte zahlte im streitgegenständlichen Zeitraum insgesamt 328,50 DM.

Die Parteien streiten sich insbesondere um die Rechtsfrage, ob das Nutzungsentgelt stufenweise erhöht werden muß oder gewissermaßen „durcherhöht” werden kann und ob das von den Klägern ermittelte Nutzungsentgelt ortsüblich ist.

Nach Auffassung der Kläger ergäbe sich aus der Nutzungsentgeltverordnung für 1995 ein vom Beklagten zu zahlendes Nutzungsentgelt von 624,00 DM und für die Jahre 1996 und 1997 von jeweils 936,00 DM.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger DM 1.976,00 nebst 8,75 % Zinsen aus DM 182,00 seit dem 01.07.1995 sowie 8,75 % Zinsen aus DM 858,00 seit dem 01.07.1996 nebst 8,75 % Zinsen aus DM 936,00 seit dem 01.07.1997 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Gericht hat zur Frage der Ortsüblichkeit Beweis erhoben durch Sachverständigengutachten gemäß Beweisbeschluß vom 21.07.1998, ergänzt durch den Beschluß vom 28.09.1999, durch Sachverständigengutachten.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

Den Klägern steht das gemäß der Erhöhungserklärung vom 25.07.1995 verlangte Nutzungsentgelt lediglich in zuerkannter Höhe gemäß §§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG, 535 BGB, 3 Abs. 1 NutzEV zu.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist eine Durcherhöhung des Nutzungsentgeltes nach dem Wortlaut des § 3 I NutzEV i.d.F. v. 22.07.1993 zulässig, d.h. die Kläger waren zu der Nachholung der vorher versäumten Erhöhungen in einem Schritt berechtigt. Erst die mit der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverordnung vom 24.07.1997 in Satz 1 und dem neuen Satz 2 vorgenommenen Änderungen stellen klar, daß die Erhöhung in einem Schritt, …, auch in Nachholung vorher versäumter Schritte, nicht mehr zulässig ist.

In Höhe von 624,00 DM ist die Klage nicht schlüssig.

Eine weitere Erhöhung auf jeweils 936,00 DM für die Jahre 1996 und 1997 steht den Klägern nicht zu. Nach der Erhöhung auf 624,00 DM zum 01.11.1995 waren nach § 3 I Ziff. 4 NutzEV vor dem 01.11.1997 keine weiteren Erhöhungen zulässig. Eine schriftliche Erhöhung zum 01.11.1997 haben die Kläger auch nicht dargetan.

Im Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, daß die Kläger für den vom Beklagten genutzten Schuppen ab 01.10.1995 jährlich lediglich 156,75 DM Nutzungsentgelt verlangen können.

Obergrenze der Erhöhungen ist gemäß dem Einleitungssatz des § 3 Abs. 1 NutzEV das ortsübliche Entgelt, das in § 3 Abs. 2 NutzEV näher definiert wird. Das Gericht schätzt das ortsübliche Nutzungsentgelt gemäß § 287 ZPO auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen im Termin am 11.08.2000 auf 156,75 DM/Jahr.

Der Sachverständige hat sich bei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgeltes mangels anderer Anhaltspunkte zulässigerweise gem. § 3 Abs. 3 NutzEV aus der Bodenwertmethode bedient.

Die Ermittlung des Bodenwertes von 125,00 DM/qm begegnet keinen Bedenken.

Soweit der Sachverständige die für die Ermittlung des Bodenwertes benötigte Geschoßflächenzahl mit 0,62 errechnet hat, ist dies nachvollziehbar. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der zulässigen Geschoßfläche zur anrechenbaren Gesamtfläche des Baugrundstücks. Entgegen der Auffassung des Beklagten entspricht die Geschoßfläche nicht der Wohnfläche; sie bemißt sich vielmehr gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO nach den Außenmaßen der Gebäude.

Bei der Ermittlung des anzuwendenden Liegenschaftszinssatzes war nach dem Willen des Gesetzgebers dem Umstand Rechnung zu tragen, daß die durch das Nutzungsverhältnis dem Nutzer eingeräumte Rechtsposition hinter der Position eines Erbbauberechtigten zurückbleibt, weshalb auch die Verzinsung des Bodenwertes hinter dem Zinssatz nach § 3 des Erholungsnutzungsrechtsgesetzes vom 21.09.1994 zurückzubleiben hat (BR-Drs. 381/97). Eine Bezugna...