AG Gelsenkirchen Urteil vom 22.12.1975 - 3 C 29/75

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzinsforderung

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird festgestellt, daß die Beklagten ab Februar 1975 zu einer monatlichen Mietminderung von 79,– DM berechtigt sind.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Beklagten waren seit dem Jahre 1972 bis Dezember 1975 Mieter im Hause des Klägers … monatliche Miete war mit 395,– DM zuzüglich einer Umlagenpauschale von 10,– DM monatlich vereinbart. In dem Mehrfamilienhaus war im Erdgeschoß unter anderem eine Schuhmacherwerkstatt untergebracht. In einem Nachbarhaus wurde eine Tanzgaststätte betrieben.

Bereits kurz nach dem Einzug bemängelten die Beklagten im Mai 1972 die mangelhafte Geräuschisolierung in der Wohnung. Daraufhin wurde vom Kläger an der Wohnungstrennwand im Wohnzimmer eine Gipsplattenwand errichtet, um eine zusätzliche Schallschutzdämmung zu erzielen. Eine Verbesserung der Wohnungstrenndecken erfolgte nicht.

Da weitere Beschwerden der Beklagten keinen Erfolg hatten, wandten sie sich mit Schreiben vom 25. März 1973 an das Ordnungsamt der Stadt Gelsenkirchen. Die Behörde ließ von der Landesanstalt für Immisions- und Bodennutzungsschutz des Landes Nordrhein-Westfalen am 19. März 1973 ein Gutachten über den Geräuschpegel in der Wohnung der Beklagten erstellen. In diesem Gutachten wird festgestellt, daß die Richtwertüberschreitung bei geöffnetem Wohnzimmerfenster bei 24 dB (A) und bei geschlossenem Fenster im Schlafzimmer der Wohnung der Beklagten bei maximal 11 dB (A) liegt.

Eine Abhilfe durch den Kläger erfolgte nicht. Daraufhin wandten sich die Beklagten mit Schreiben vom 7. Januar 1974 (Bl. 6 ff. d.A.) an den Kläger und wiesen erneut auf die Trittschallbelästigung aus den übrigen Mietwohnungen und auf die Lärmbelästigung aus der Schuhmacherwerkstatt und der Gaststätte „Im Zillertal” hin. Gleichzeitig kündigten sie bei Nichtabhilfe Minderung des Mietzinses an. Mit Schreiben vom 17. November 1974 (Bl, 5 d.A.) bezifferten sie die Minderung auf 20 Prozent des Grundmiete (79,– DM von 395,– DM). Diesen Betrag hielten sie ab Januar 1975 ein und überwiesen an den Kläger nur 326,– DM plus 10,– DM Umlagenpauschale.

Mit Beschluß des Amtsgerichts Gelsenkirchen – 5 L 16/75 – vom 19. September 1975 wurde über das Grundstück des Klägers … die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Kläger, der zunächst Zahlung der Restmiete für Januar 1975 an sich verlangt hatte, hat seinen Antrag umgestellt und verlangt nunmehr Zahlung des Restbetrages an die Zwangs Verwalterin.

Er behauptet, die von den Beklagten gerügten Mängel seien nicht vorhanden. Die wahrnehmbaren Geräusche gingen nicht über das Normalmaß dessen hinaus, was in einem Mehrfamilienhaus an belebter Straße üblich sei. Die Schuhmacherwerkstatt sei im übrigen schon bei Einzug der Beklagten vorhanden gewesen.

Das Minderungsbegehren der Beklagten sei unzulässig. In einem Vorverfahren 3 C 342/74 AG Gelsenkirchen gleichen Rubrums sei in den Urteils gründen festgestellt worden, daß die Lärmeinwirkung kein Fehler im Sinne des § 537 BGB sei, da sich die Beeinträchtigung im Rahmen des üblichen halte.

Die Widerklage sei auch unzulässig, da die Beklagten Feststellungen eines zukünftigen Rechts begehrten. Im übrigen fehle aber auch ein Feststellungsinteresse, da sich der Kläger in jedem Fall bei Abweisung seiner Klageforderung an das Minderungsrecht der Beklagten halten werde.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ... 79,– DM nebst 4% Zinsen seit dem 9. Januar 1975 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen,

widerklagend,

festzustellen, daß die Beklagten auch für die weiteren Monate ab Februar 1975 zur Mietminderung berechtigt sind in Höhe von 79,– DM bis zur Abstellung der nachfolgend aufgezählten Mängel: Lärmbeeinträchtigung infolge unzureichender Schallschutzmaßnahmen und Vorrichtungen insbesondere aus der Gaststätte Zillertal und auch von der Straße sowie durch Lärm im Haus insbesondere aus der über der Wohnung der Beklagten liegenden Wohnungen und Nachbarwohnungen – Trittschallbelästigung –.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Wohnung befinde sich nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand. Die Lärmbeeinträchtigung insbesondere aus der Gaststätte Zillertal und von der Schuhmacherwerkstatt sei unzumutbar. Auch der Trittschall aus der Nachbarwohnung übersteige das tolerierbare Maß.

Der Garagenhof befinde sich nicht in ordnungsgemäßem Zustand und sei insbesondere nicht abschließbar. In der Zeit von November 1973 bis Februar 1975 sei dort Bauschutt gelagert worden. Die Balkone an den Mietwohnungen würden als Abstellplatz für Gerümpel mißbraucht. Diese Handlungsweise beeinträchtige das Gesamtbild des Hauses. Von einigen der übrigen Mitmieter werde laufend gegen die Hausordnung verstoßen. Mehrfach sei eine Einschaltung der Polizei erforderlich gewesen. Eine Kellertreppenbeleuchtung fehle. Die Leiter zum Treppenboden sei nicht verkehrssicher. Außerdem werde der,...