AG Gelsenkirchen Urteil vom 18.08.1978 - 3 C 138/78

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 200,– DM abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer der im Hause … gelegenen Eigentumswohnung Nr. …, in der die Beklagten gem. schriftlichem Mietvertrag vom 01.10.1972 seit dem 01.10.1972 wohnten. Die Beklagten haben die vorgenannte Wohnung zum 30.09.1976 geräumt. Mit Schreiben vom 18.11.1977 ließen die Kläger die Beklagten auffordern, an sie noch einen Betrag von insgesamt 756,15 DM zu zahlen, worauf sich auch die jetzige Klageforderung bezieht. Mit diesem Betrag werden geltend gemacht:

1. Nachzahlung Nebenkosten 1976	229,78 DM
2. Mieterhöhungnachzahlung bis 31.08.1976	364,14 DM
3. Betrag wegen Wegfalls des Aufwendungszuschusses	60,75 DM
4. Mietnachzahlung September 1976	101,48 DM.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 756,15 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.03.1978 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie halten die Klage für unbegründet, weil die geltend gemachten Zahlungen den Beklagten nicht ausreichend aufgeschlüsselt worden seien.

Wegen der sonstigen Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und überreichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die Kläger können derzeit nicht die mit Schreiben vom 18.11.1977 in Rechnung gestellten Nebenkostennachzahlung für die Zeit vom 01.01.76 bis zum 30.09.76 geltend machen. Gemäß § 4 MHG erfordert eine Ordnungsgemäße Abrechnung der entstandenen Nebenkosten, daß dann die in Rechnung gestellten Betriebskosten, der auf die einzelnen Mieter entfallende Anteil oder Verbrauch, der dabei angewandte Verteilungsschlüssel und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen in nachprüfbarer Weise spezifiziert enthalten sind. Soweit eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist sie unwirksam. Das Schreiben vom 18.11.1977 erfüllt diese Anforderungen nicht. Die Umlagemaßstäbe sind in kein er Weise erläutert. Vor einer ordnungsgemäßen Abrechnung können die Kläger die möglicherweise berechtigten Nebenkostenforderungen von den Beklagten nicht verlangen.

Die Kläger sind weiterhin nicht zur Nachforderung der Mieterhöhungszahlung von 364,14 DM, wie sie mit Schreiben vom 14.06.1977 geltend gemacht worden ist, berechtigt. Das Schreiben vom 14.06.77 erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 10 Wohnungsbindungsgesetz, unter denen ausschließlich eine einseitige Mieterhöhung vergenommen werden kann. In diesem Schreiben ist die Erhöhung nicht erläutert, auch eine Abschrift der Genehmigung der Bewilligungsstelle ist nicht beigefügt.

Im übrigen hält das Gericht diese Erhöhung auch schon deshalb für unwirksam, da sie nach Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien erklärt worden ist. Eine Erhöhung der Miete für ein nicht mehr bestehendes Mietverhältnis mit entsprechender Nachzahlungsverpflichtung ist nicht möglich, da dieses zu einer Beeinträchtigung des vom Gesetzgeber geschaffenen Mieterschutzes führen würde. Nach § 11 Wohnungsbindungsgesetz wird nämlich dem Mieter für den Fall einer einseitigen Mieterhöhung ein Kündigungsrecht eingeräumt mit der Folge, daß sodann die Mieterhöhung nicht eintritt. Dieses Kündigungsrecht soll den Mieter vor von ihm nicht tragbaren Mieterhöhungen schützen, was gerade im öffentlich geförderten Wohnungsbau von wesentlicher Bedeutung ist. Würde man eine Mieterhöhung nach Beendigung des Mietverhältnisses jedoch zulassen, so wäre der Mieter seines Abwehrrechtes aus § 11 Wohnungsbindungsgesetz beraubt und schutzlos. Eine einseitige Mieterhöhung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz ist daher nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich. Unzutreffend ist auch die von den Klägern geäußerte Ansicht, beiden geltend gemachten Erhöhungen handele es sich lediglich um die endgültige Festlegung der mietvertraglich als vorläufig vereinbarten Miete. Dieses kann schon deshalb nicht in Betracht kommen, weil die Erhöhung nicht innerhalb der Frist des § 4 Abs. 3 des Mietvertrages erfolgt ist, so daß mit Fristablauf die zunächst vorläufige vereinbarte Miete als endgültig anzusehen war.

Auch die begehrte Mietnachzahlung für September 1976 und der wegen des Wegfalls des Aufwendungszuschusses geltend gemachte Betrag von 60,75 DM sind unbegründet. Inhaltlich handelt es sich bei diesen Forderungen um Nachzahlungen wegen geltend gemachter Mieterhöhungen. Dieses gilt auch hinsichtlich des Betrages wegen Wegfalls der Aufwendungsbeihilfe. Demgemäß war die Begründetheit dieser Forderungen ebenfalls nach den Voraussetzungen des § 10 Wohnungsbindungsgesetz zu prüfen. Dieser Überprüfung hielten die Zahlungsaufforderungen vom 05.08.76 und 18.11.77 jedoch nicht stand. Die geltend gemachten Erhöhungen sind nicht erläutert oder sonst wie nachvollziehbar belegt. Nach a...