AG Erfurt Urteil vom 05.01.1993 - 1 C 352/92

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzins

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin

	434,36 DM
	(vierhundertvierhunddreißig, 36/100)

nebst 4 % Zinsen seit dem 29.04.1992 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 1/10, der Beklagte 9/10.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 550,– DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 30,– DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt Mietrückstände in Höhe von 724,– DM für die Monate Februar bis Mai 1992.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses …. Der Beklagte hat durch Mietvertrag vom 01.09.1984 eine im Haus der Klägerin gelegene Wohnung gemietet.

Die Klägerin hat zum 01.10.1991 eine Mieterhöhung durchgeführt und die Miete auf monatlich 723,93 DM angehoben.

Mit Schreiben vom 23.09.1991 kündigte der Beklagte eine Mietminderung von 20 %; mit Schreiben vom 16.10.1991 eine Mietminderung vom 35 % an, die er damit begründete, die Wohnung weise Mangel auf. Im einzelnen habe die Wohnung undichte, verdreckte Fenster, Wasserschäden sowie eine Überdimensionierte Heizung.

Der Beklagte schlüsselte mit Schreiben vom 16.10.1991 die Mietminderung wie folgt auf:

• 10 % für die undichten, verschmutzten Fenster,
• 15 % für die Feuchtigkeitsschäden sowie
• 10 % für die Überdimensionierte Heizung.

In den Monaten Februar, März und April 1992 minderte der Beklagte die Miete um jeweils 180,98 DM, insgesamt, somit auf monatlich 542,95 DM.

Die Klägerin hat ursprünglich noch Mietrückstände in Höhe von 1.628,85 DM begehrt. Nachdem der Beklagte diesen Betrag nach Zustellung des Mahnbescheids beglichen hat, haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 27.10.1992 übereinstimmend den Rechtsstreit in dieser Höhe für erledigt erklärt.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte sei zur Minderung der Miete nicht berechtigt.

Die von dem Beklagten geltend gemachten Mängel würden auf Systemschwächen beruhen, die dem Qualitätsstandard in der ehemaligen DDR entsprochen hätten. Diese Mängel seien von Anfang an vorhanden gewesen und dem Beklagten bekannt gewesen.

Der Beklagte habe die Mängel in der Vergangenheit als vertragsgemäß hingenommen, ohne die Miete zu mindern. Auftretende Feuchtigkeitsschäden habe die Klägerin in der Vergangenheit bereits versucht beseitigen, diese seien jedoch konstruktionsbedingt wieder aufgetreten. Die Klägerin ist der Ansicht, eine Mietminderung des Beklagten sei nur in Höhe von 15,– DM gerechtfertigt.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 724,– DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, die Mängel seien erheblich und eine Mietminderung in der geltend gemachten Höhe sei aufgrund der Mangel gerechtfertigt.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemaß § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf die Schriftsätze der Parteien sowie auf die Unterlagen und Protokolle in der Akte verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist überwiegend begründet.

Dem Beklagten kann wegen der vorhandenen Mängel der Mietsache lediglich 10 % der Mietminderung zugestanden werden.

Eine Mietminderung nach einer höheren Quote ist nicht gerechtfertigt.

Die von dem Beklagten geltend gemachten Mängel, die zwischen den Parteien unstreitig sind, sind erkennbar eine Folge der dürftigen Bauqualität, die in der Herstellungszeit des Gebäudes in der ehemaligen DDR auf Bauwerke dieser Art allgemein verwendet worden ist. Dies betrifft insbesondere die Fenster und die Feuchtigkeitsschäden. Diese allgemein dürftige Bauqualität kennzeichnete das Gebäude von Anfang an. Das Bauwerk war daher von Anfang an für derartige Mängel anfällig. Der dürftigen Bauqualität des Hauses entspricht zum anderen eine verhältnismäßig geringe Grundmiete, die eine entsprechend höhere Toleranz in Ansehung auftretender Mängel gebietet.

Gemäß § 536 BGB ist die Klägerin zur Gewährleistung des vertragsmäßigen Gebrauchs in dem Umfang verpflichtet, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Aus diesem Grund kann der Beklagte die Instandhaltung der Mietsache auch nur in diesem Umfang fordern.

Die Vorschrift des § 539 BGB, wonach ein Recht zur Mietzinsminderung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Mangel kennt, ist Ausdruck dieses allgemeinen Rechtsgedanken.

Dies gebietet es, daß der Beklagte die Systemschwächen und die Qualitätsmängel des Bauwerks weitgehend als vertragsgemäß hinnehmen muß. Der Beklagte kann an die Instandhaltungspflicht der Klägerin nicht die Anforderung stellen, die nach westlichen Verkehrsanschauungen an die Qualität eines Bauwerks und einzelner Bauelemente gestellt werden kann.

Dem Beklagten kann daher nur einegeringfügige...