AG Dortmund Urteil vom 12.10.2011 - 411 C 3364/11

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Beklagten wird unter gleichzeitiger Beiordnung von Rechtsanwalt Grebe aus Dortmund ratenfreie Prozesskostenhilfe ab Antragsstellung vom 21.09.2011 bewilligt.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Hause S in XXXXX E'. Die Klägerin macht rückständige Mieten aus dem Zeitraum Dezember 2006 bis März 2011 und Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007, 2008 und 2009 von insgesamt 1780,89 € geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageschrift und die dabei überreichte Forderungsaufstellung Bl. 31 ff. d. A. Bezug genommen.

Die 82-jährige und sehbehinderte Beklagte ließ sich außergerichtlich durch den Mieterverein vertreten, mit dem die von der Klägerin eingesetzte Mietverwaltung U korrespondierte.

Die Klägerin berücksichtigt bei ihrer Abrechnung eine Gutschrift in Höhe von 688,24 € aus der Betriebskostenabrechnung 2005. Außerdem berücksichtigt sie eine Überzahlung von 0,05 € für den Zeitraum Januar bis Mai 2010 und eine Überzahlung in Höhe von 46,81 € im Monat August 2010. Für die Monate Juni und Juli 2010 macht sie einen Rückstand von 45,50 € und für die Monate September 2010 bis März 2011 macht sie insgesamt einen Rückstand von 238,71 € geltend.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.780,89 € nebst Zinsen in Höhe von

5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.083,18 € seit

Rechtshängigkeit und aus weiteren 697,71 € seit dem 19.04.2011 zu

zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen seien formell und materiell nicht ordnungsgemäß. Zudem hätten der Beklagten jeweils die den Abrechnungen zugrunde liegenden Belegkopien an die Wohnanschrift versendet werden müssen. Zudem sei nicht nachvollziehbar, wieso die Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für 2007 lediglich einen Betrag in Höhe von 748,50 € geltend macht, da die zunächst erfolgte Abrechnung höher ausgefallen und auch Vorwegabzüge berücksichtigt worden seien. Soweit die Klägerin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2010 beansprucht, sei dies unzulässig, da zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung Bl. 42 b ff. d. A. Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber unbegründet.

Die Klägerin hat die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis nicht substantiiert und ausreichend dargelegt. So reicht die Übersendung von Forderungsaufstellungen und außergerichtlichem Schriftverkehr nicht aus. Die Klägerin ist den substantiierten Einwendungen der Beklagten, insbesondere zu den streitigen Betriebskostenabrechnungen, nicht ausreichend entgegengetreten.

So ist insbesondere hinsichtlich der Nachforderung für die Betriebskostenabrechnung von 2007 nicht nachvollziehbar, wieso die Klägerin ausgerechnet 748,50 € in die Berechnung einstellt, obwohl sich die tatsächliche aus der Abrechnung ergebene Nachzahlung über 906,90 € verhält. Es ist nicht die Aufgabe der Beklagten, dies zu erläutern. Zudem bleibt unklar, welche Positionen genau die Klägerin hier abrechnen will.

Auch die Betriebskostenabrechnungen für 2008 und 2009 sind nicht nachvollziehbar und daher weder formell noch materiell ordnungsgemäß. Unstreitig haben jeweils Vorverteilungen für die Position Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Kosten der Gartenpflege und Hauswart stattgefunden. Es sind allerdings lediglich Gesamtkosten für nicht näher definierte Objekte aufgeführt. Wie sich daraus der Kostenanteil für die Dortmunder Objekte ergibt, ist aus der vorgelegten Abrechnung nicht ersichtlich.

Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung 2008 fällt auf, dass die Aufteilung auf den Grundanteil und den Verbrauchsanteil nicht nachvollziehbar aufgeführt ist. Es wird zunächst ein jeweils fünfzigprozentiger Anteil angegeben. Bei der weiteren Berechnung des Mieteranteils fällt dann auf, dass der Verbrauchskostenanteil nochmal aufgeschlüsselt wird in einen Anteil nach Wohnfläche. Dies ist nicht nachvollziehbar. In der Abrechnung für 2009 schließlich wird die Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten geändert, ohne dass ein vorheriger Hinweis darauf durch die Klägerin erfolgt wäre bzw. dargelegt wird.

Schließlich können auch deswegen keine Nachforderungen geltend gemacht werden, weil der Beklagten die Belege, die den jeweiligen Abrechnungen zugrunde liegen, nicht vorlagen und dadurch nicht nachgeprüft werden konnten.

Die Klägerin vertritt insoweit die Ansicht, dass die Beklagte lediglich Anspruch auf Belegeinsicht in Mieträumlichkeiten der Klägerin hat. Dies ist bei de...