AG Dortmund Urteil vom 10.12.2002 - 125 C 12016/02

Tenor

Die Beklagten werden der verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete für die im Hause Uhlandstraße 259 in 44147 Dortmund gelegene Wohnung um monatlich 20,44 EUR auf monatlich 279,10 EUR ohne Betriebskosten und sonstige Nebenkosten ab 1.8.02 zuzustimmen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen insofern die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 200 EUR abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin hat den Beklagten sei 1. November 1999 die sich aus dem Rubrum ergebende Wohnung vermietet. Das Gebäude wurde im Jahre 1951 errichtet. Der Bewilligungsbescheid der Stadt Dortmund datiert vom 10.1.1952. Der Fredenbaumpark befindet sich in ca. einem Kilometer Entfernung. In ca. 400 Meter Entfernung befindet sich die Hafenwiese mit 2 sich anschließenden Kleingartenanlagen.

Die Grundmiete von 258,66 EUR für die Wohnung ist seit Einzug unverändert.

Mit Schreiben vom 27.5.2002 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Dabei nahm sie auf den Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum in Dortmund Stand 1.9.2000 Bezug. Sie ordnete die Wohnung dabei in die Baualtersklasse 1950 bis 1969 – modernisiert – sowie in die Ausstattungsklasse 2 mit den Sonderausstattungsmerkmalen Balkon und Gegensprechanlage ein. Ferner setzte sie einen Zuschlag von 0,22 EUR/qm für Grünanlagen an.

Die Klägerin behauptet, die Fensterverglasung stamme aus dem Jahre 1985. 1999 sei die Elektroleitungen neu verlegt worden. Ebenfalls 1999 habe die Wohnung einen neuen Fußbodenbelag, eine Spüle und eine neue Heizung erhalten. Auch sei zu diesem Zeitpunkt das Bad eingebaut worden mit einer Wanne, Waschbecken, WC Topf, Spiegel, Spiegel Ablage, Handtuch Halter, Wannengriff und Rollenhalter.

Die Klägerin beantragt

wie erkannt

Die Beklagten beantragen

die Klage abzuweisen

Sie sind der Auffassung, daß die bisher gezahlte Miete bereits die ortsübliche Vergleichsmiete darstelle. Sie sind ferner Ansicht, daß das Erhöhungsverlangen unwirksam sei, da es das Rasterfeld, das die Klägerin angegeben habe, gar nicht gäbe.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das Gericht hat mit den Parteien eine Güteverhandlung durchgeführt.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten gem. § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 20,44 EUR zu.

Die Klägerin hat den Anspruch gem. § 558 a BGB formgerecht geltend gemacht. Sie hat ihren Anspruch im Schreiben vom 27.5.2002 unter Bezugnahme auf den Mietspiegel Dortmund Stand 1.9.2000 begründet.

Sie hat das Rasterfeld umschrieben, in die sie die Wohnung einordnet, nämlich Baualtersklasse 1950–1969 modernisiert sowie Ausstattungsklasse 2. Sie hat ferner angegeben, dass nach Ihrer Auffassung ein Zuschlag von 0,22 EUR/qm wegen der Nähe zum Fredenbaumpark anzusetzen ist. Soweit sie dann eine Spanne von 4,11 bis 6,10 EUR angibt ist leicht erkennbar, dass sich dieser Betrag aus der Spanne des Mietspiegelfeldes von 3,89 bis 5,88 EUR zzgl des Zuschlags von 0,22 EUR ergibt. Die Klägerin hat das richtige Mietspiegelfeld angegeben und den Zuschlagswert. Zu verlangen dass Sie jetzt noch vorrechnet wie man den Zuschlag zur Spanne hinzurechnet wäre doch des Gutenetwas zu viel verlangt.

Der Klägerin steht der formal ordnungsgemäß geltend gemachte Anspruch auch materiell zu.

Die Miete ist am 1.8.2002 seit mehr als 15 Monaten unverändert geblieben, § 558 Abs. 1 BGB.

Die Mieterhöhung überschreitet auch die Kappungsgrenze von 20 % nicht. Die Miete vor drei Jahren 258,66 EUR, die neue Miete 279,10 EUR.

Die verlangte Miete überschreitet auch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.

Dies wird jedoch nicht gern § 558 Abs. 3 BGB vermutet. Der Dortmunder Mietspiegel Stand 1.9.2000 ist kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Dies könnte er gemäß der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 5 EGBGB nur dann sein, wenn „die Gemeinde ihn nach dem 1.9.2001 als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet haf”. Zwar hat der Beigeordnete der Stadt Dortmund im Amtsblatt der Stadt Dortmund vom 7.9.2001 Seite 8 den Mietspiegel Stand 1.9.2000 als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet, dies ist aber nicht ausreichend. Dies hätte vom Rat der Stadt Dortmund erfolgen müssen. Bei der nachträglichen Qualifikation eines Mietspiegels handelt es sich ebenso wie der Anerkennung eines neuen Mietspiegels als qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 d Abs. 1 BGB nicht um ein Geschäft der laufenden Verwaltung. Dagegen spricht schon die Tatsache, dass zwischen den einzelnen Mietspiegelerstellungen Zeiträume von zwei Jahren und mehr liegen. Außerdem hat ein Mietspiegel erhebliche Bedeutung für das Mietpreisniveau in der Gemeinde und gehört deshalb nicht zu den einfachen Verwaltungsgeschäften. Auf Grund der R...