AG Bremen-Blumenthal Urteil vom 02.09.2016 - 44 C 2028/15

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 04.11.2016 zum Tagesordnungspunkt 5 wird für ungültig erklärt.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 86 % und die Beklagten zu 14 %.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen mehrere Beschlüsse der Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 04.11.2015.

Der Kläger ist Miteigentümer der WEG Auf dem Berge 16/16a. Die Wohnanlage besteht aus zwei mit einem Wetterschutz verbundenen Gebäudeteilen. Über die Westseite des Gebäudeteils 16a dringt seit mehreren Jahren Feuchtigkeit ein, so dass eine Sanierung der Fassade geboten ist. Die Eigentümer konnten lange Zeit keinen Konsens darüber herbeiführen, wie die Sanierung ausgeführt werden sollte, obwohl mehrere Sachverständige befasst worden waren.

In der Eigentümerversammlung vom 12.08.2014 fasste die Gemeinschaft einstimmig den Beschluss, die Sanierung der Westfassade von Haus 16 a mittels einer Vorhangfassade mit Wärmedämmung vornehmen zu lassen. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. In dem Verfahren 44 C 2040/15 verlangte ein inzwischen ausgeschiedener Miteigentümer indes die. Berichtigung der Protokollierung des Beschlusses. Die Klage wurde rechtskräftig abgewiesen.

In der Eigentümerversammlung vom 28.09.2015 fasste die Gemeinschaft weitere Beschlüsse zur Vorbereitung der Sanierungsarbeiten. Wegen des Inhalts dieser Beschlüsse wird auf Bl. 125 f. d.A. Bezug genommen. Die Beschlüsse zu TOP 2.3 bis 2.6 sind Gegenstand der nicht rechtskräftig abgeschlossenen Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht Bremen-Blumenthal, Az. 44 C 2026/15.

In der Eigentümerversammlung vom 04.11.2015 fasste die Gemeinschaft die im Protokoll der Versammlung zu TOP 1–5 dargestellten Beschlüsse. Wegen Inhalts der Beschlüsse wird Bezug genommen auf Bl. 15 d.A..

Die Beschlussfähigkeit war mit 8.075/10.000 MEA, 9 Stimmen festgestellt worden.

Der Kläger ist der Auffassung, die vorbezeichneten Beschlüsse seien rechtswidrig.

Die Rechtswidrigkeit ergebe sich schon daraus, dass der Eigentümer Newrzelle nur zwei Generalvollmachten habe vorlegen können. Die weiteren Stimmen hätten nicht gezählt werden dürfen.

Unrichtigerweise sei der Gemeinschaft durch den Verwalter suggeriert worden, auf Grund des bestandskräftigen Beschlusses von August 2014 sei eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht mehr möglich und Sondereigentum sei nicht betroffen. Hierdurch sei das Ermessen der Gemeinschaft eingeschränkt worden.

Alle Beschlüsse seien unwirksam, weil keine Kosten-Nutzen-Analyse zur Sanierung mit einer Vorhangfassade mit Wärmedämmung vorliege. Es fehle an Beschlüssen und einer Erörterung zur Qualität der Dämmung. Soweit bauliche Veränderungen und Zugriffe auf das Sondereigentum einzelner Eigentümer gestattet werden, habe die Beschlussfassung einstimmig oder erfolgen oder eine Entschädigung beschlossen werden müssen. Die Gemeinschaft habe nicht die Kompetenz, ein bestimmtes Unternehmen zu beauftragen.

Wenn die Arbeiten wie geplant durchgeführt werden würden, würde insbesondere sein Sondereigentum und Sondernutzungsrecht in Anspruch genommen werden. Es würde zu einer Verbreiterung der Attiken um ca. 20 cm kommen. Die Balkonbrüstungen, müssten umgearbeitet werden. Die nutzbare Fläche auf den Dachterrassen werde um ca. 5 % herabgesetzt werden. Die Optik werde durch eine Außendämmung vollständig verändert.

Der Beschluss zu TOP 1 sei aufzuheben, weil es an einem wirksamen Grundbeschluss fehle. Es sei nicht zu ersehen, inwiefern etwas ausverhandelt worden sei. Die Vereinbarung der VOB sei rechtlich nachteilhaft. Entgegen des Beschlussinhalts sei kein Pauschalpreis vereinbart worden, weil die Nebenarbeiten zum Nachweis ausgeführt werden sollen, was eine zusätzliche und nicht berücksichtigte Kostenbelastung von 8.679,86 EUR ausmache. Zu diesen Nebenarbeiten gebe es keine Beschlussfassung. Die Positionen B01 bis B01.4. tauchten im Pauschalpreis nicht auf. Es sei mit Mehrkosten von mehr als 10.000,00 EUR zu rechnen. Der Vertrag sei intransparent. Es fehle die Angabe, auf welcher Tatsachengrundlage die Ermessensentscheidung getroffen worden sei, was ebenfalls zur Unwirksamkeit des Beschlusses führe.

Der Beschluss zu TOP 2 sei unwirksam, weil trotz möglicherweise vorhandener Mängel Abschlagszahlungen freigegeben werden sollten. Ferner fehle es an einem ordnungsgemäßen Beschluss zur Auftragsvergabe.

Der Beschluss zu TOP 3 sei unklar. Es gebe zur Beauftragung und Ausführung der Arbeiten keine Beschlussfassung und es sei nicht klar, wer die Kosten zu tragen habe. Die Maßnahme sei Geldverschwendung.

Der Beschluss zu TOP 4 sei unwirksam weil es keine erforderliche Grundlage gebe.

Der Beschluss zu TOP 5 sei nichtig, weil ein Eigentümer nicht zur Vornahme von Arbeiten verpflichtet werden könne, wie es der nichtige Grundbeschluss TOP 2.6 der Versammlung vom 28.09.2015 tue. Die Kosten würden rechtswi...