AG Berlin-Tiergarten Urteil vom 09.03.1992 - 5 C 356/91

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger die von ihnen innegehaltenen Räumlichkeiten im Hause … 1.000 Berlin 21, bestehend aus einem Zimmer, einer Kammer, einer Wohnküche, einer Diele und einer Toilette mit Bad in einer Gesamtgröße von 70,43 qm zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagten tragen die Kosten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 6.000,– DM abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Beklagte zu 2. erhält eine Räumungsfrist bis zum 31.08.1992.

Tatbestand

Die Beklagte zu 1. mietete am 13.02.1998 eine Einzimmerwohnung im Hause des Klägers in der …. Im Januar 1990 erhielt sie die mündliche Genehmigung zur Untervermietung der Wohnung im Ganzen wegen ihrer berufsbedingten Abwesenheit in den USA; die Beklagte zu 2. ist Untermieterin der Beklagten zu 1.

Der Kläger behauptet, die Genehmigung sei bis Ende 1990 befriste gewesen. Die Beklagte zu 1. habe inzwischen geheiratet und lebe mit unbekanntem Aufenthalt in den USA. Unter Bezugnahme auf eine Abmahnung vom 12.03.1991 und eine Kündigung vom 25.06.1991 verlangt er Räumung und beantragt,

wie erkannt zu entscheiden.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 1. behauptet, ihr sei keine Kündigung zugegangen im übrigen sei die Untermieterlaubnis nicht befristet gewesen. Schlieblich lebe eie nonmehr in Scheidung und werde nach Rechtskraft des Schedungsurteils die USA verlassen müssen.

Das Gericht hat Beweis erhoben.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist aus §§ 556 Abs. 1, 556 Abs. 3, 985 BGB begründet. Das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1. ist durch die Kündigungen nach § 553 BGB beendet. Die Beklagte zu 1. handelt dabei treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sie sich darauf beruft, die unter ihrer Wohnanschrift zogestellte Kündigung sei ihr nicht zugegangen.

Beim Mietverhältnis als Dauerschuldvarhältnis trifft beide Parteien die Nebenprlicht, Anschriftsänderungen mitzuteilen und auch sonst dafür zu sorgen, für Willenserklärungen der Gegenseite erreichbar zu sein. Ebenso wie der Mieter wissen muß, an wen er sich wegen etwaiger Mängelmeldungen zu richten hat, hat der Vermieter einen Anspruch, daß der Mieter rechtsgeschäftliche Erklärungen, wie Mieterhöhungen oder Kündigungen auch entgegennimmt. Zu umfangreichen Nachforschungen, wie Grundbucheinsicht, Antrage beim Landeseinwohneramt und ähnlichem ist keine der Mietvertragsparteien verpflichtet. Dazu kommt im vorliegenden Fall, daß auch solche Nachforschungen bei der Beklagten ergebnislos geblieben wären. Es ist gerichtsbekannt, daß in den USA kein Meldesystem wie etwa in Deutschland besteht.

Die Beklagte zu 1. kann sich daher nicht darauf berufen, die Kündigung sei ihr nicht zugegangen (während die Abmahnung ihr offenbar zugegangen ist). Schlieblich muß die Beklagte auch für Nachsendungen und sonstige Kontakte gesorgt haben, denn sie hat vom Räumungsrecntsstreit erfahren und auch ihren jetzigen Prozeßbevollmächtigen eingesetzt.

Die fortdauernde Weitervermietung der Wohnung insgesamt an die Beklagte zu 2. war vertragswidrig. Zwar ist die Untermieterlaubnis nicht durch Zeitablauf weggefallen. Nach der Beweisaufnahme ist eine eindeutige Befristung der Genehmigung durch die Hausverwalterin nicht bewiesen. Ein Konkreter Endtermin ist auch von der Hausverwalterin als Zeugin nicht genannt worden; sie hat vielmehr bekundet, sie habe die Genehmigung wohl später auch noch schriftlich verlängert.

Der Kläger war jedoch berechtigt, die Genehmigung zur Untervermietung aus wichtigem Grund zu widerrufen. Das Gericht teilt nicht die Auffassung von Sternel (Mietrecht, Rdnr. II 248), wonach ohne einen Widerrufsvorbehalt eine Genehmigung niemals widerrufen werden könne. Mit der herrschenden Meinung ist vielmehr anzunehmen, daß ein solcher Widerruf aus wichtigem Grund stets möglich sein muß (BGH NJW 1984, 1031 und die bei Sternel a.a.O. in Anm. 55 genannten).

Ein solcher wichtiger Grund liegt darin, daß entgegen ihrer ursprünglichen Absichten die Beklagte zu 1. nicht nur vorübergehend in den USA blieb, sondern sich dort auf Dauer eingerichtet hatte. Das ergab sich schon aus dem Umstand der Eheschließung, denn ein Umzug nach Deutschland war offensichtlich nicht geplant. Damit entstand ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis, denn dem Vermieter ist nicht zuzumuten, auf Dauer einerseits seinen Vertragspartner nicht erreichen zu können, andererseits in seiner Wohnung einen Untermieter zu dulden, mit dem ihn keine rechtlichen Beziehungen verbinden.

Es ist auch unschädlich, daß die Abmahnung vom 12.03.1991 mit dem Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung verbunden wurde. Auf die vergleichbare Rechtsprechung zu § 326 BGB wird verwiesen, wonach die verzugsbegründende Mahnung und die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in einem Schreiben enthalten sein Können (Palandt-Heinrichs, 51. Aufl., Rdnr. 14 zu § 326 m.w.N.).

Der Kündigungsgrund nach § 553 BGB ist au...