AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 23.01.2002 - 7 C 194/01

Tenor

1. Die gegen die Beklagten zu 2) und 3) gerichtete Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3) sowie 2/3 der Gerichtskosten. Der Beklagte zu 1) trägt 1/3 der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Im übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Mit Ausnahme des Beklagten zu 1) kann der jeweilige Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abwenden, sofern nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution.

Mit Vertrag vom selben Tage mietete die Klägerin am 11. November 1996 vom Beklagten zu 1) eine in der … in … gelegene Wohnung und übergab ihm die vertraglich vereinbarte Barkaution von 1.300,00 DM.

In einer zwischen dem Beklagten zu 1), … und dem Beklagten zu 2) unter dem 5. September 1997 notariell vereinbarten Vertragsänderung eines notariellen Kaufvertrags über das streitgegenständliche Grundstück heißt es unter Ziff. 3 unter anderem wörtlich:

„… Die Vertragspartner weisen den Notar unwiderruflich an, die hinterlegten Kaufpreise … wie folgt zu verwenden:

…

c) für etwaige Ausgleichungen auf Forderungen der Käufer auf vollständige Übergabe der hinterlegten Mietkautionen in Form von Guthaben und Bürgschaften”.

Mit Schreiben vom 28. Juli 1999 erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte zu 1) veräußerte das Grundstück; die Beklagten zu 2) und 3) sind spätestens seit dem 12. Mai 2000 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Nachdem sie von den Beklagten außergerichtlich vergeblich die Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangt hatte, hat die Klägerin die Beklagten im hiesigen Rechtsstreit zunächst gesamtschuldnerisch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Gericht hat der Klage, soweit sie sich gegen den Beklagten zu 1) gerichtet hat, durch Teilurteil vom 8. August 2001 in Höhe von 1.458,40 DM nebst 4% Zinsen seit dem 7. Juli 2001 unter Abweisung des weitergehenden Zinsantrags stattgegeben. Das hiergegen gerichtete Rechtsmittel des Beklagten zu 1) ist ohne Erfolg geblieben.

Die Klägerin, die nunmehr lediglich noch die gesamtschuldnerische Verurteilung der Beklagten zu 2) und 3) begehrt, ist der Auffassung, ausweislich der notariellen Änderungsvereinbarung unter Ziff. 3 lit. c) sei gegenüber dem Beklagten zu 1) die Verpflichtung zur Rückgewähr der Kaution übernommen worden.

Sie beantragt unter Rücknahme des ursprünglichen Zinsantrags im übrigen.

die Beklagten zu 2) und 3) als Gesamtschuldner neben … zu verurteilen, an sie, die Klägerin, 745,67 EUR nebst 4% Zinsen hieraus seit dem 7. Juli 2001 zu zahlen.

Die Beklagten zu 2) und 3) beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, an sie sei eine Kaution nicht ausgekehrt worden, eine Verpflichtung zur Rückgewähr hätten sie gegenüber dem Beklagten zu 1) nicht übernommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist soweit sie sich gegen die Beklagten zu 2) und 3) richtet – unbegründet, da ihnen gegenüber ein Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin besteht.

1.

Ein Zahlungsanspruch ergibt sich nicht aus § 566 a BGB. Danach haftet der Erwerber vermieteten Wohnraums dem Mieter grundsätzlich für die von diesem an den Veräußerer geleistete Sicherheit. Der Tatbestand der Vorschrift ist vorliegend zwar erfüllt, doch scheidet eine Anwendung der durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Regelung auf das streitgegenständliche – kündigungsbedingt zum 31. Oktober 1999 beendete – Mietverhältnis aus.

Trotz erheblicher Rechtsänderungen zu Lasten des Erwerbers, der im Gegensatz zur bisherigen Regelung des § 572 Satz 2 BGB auf Rückzahlung der Kaution unabhängig von ihrer Übergabe in Anspruch genommen werden kann, enthält das Mietrechtsreformgesetz für § 566 a BGB keine Überleitungsvorschrift. In entsprechender Anwendung von Art. 170 EGBGB bleibt es bei der Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. für solche vermieteten Wohnräume, die – wie hier – vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 veräußert worden sind (vgl. Beuermann, GE 2001, 902; Börstinghaus/Eisenschmidt, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, 1. Aufl. 2001, § 566 a Anm. II 2; Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, 1. Aufl. 2001, Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3 Aufl. 2002, § 566 a Rz. 4; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 566 a Rz. 32; Lützenkirchen, MDR 2001, 1390; Palandt, BGB, 61. Aufl. 2002, Einl v § 241 Rz. 29 a.E.; a.A. Franke, ZMR 2001, 951; Maciejewski, MM 2001, 217).

Art. 170 EGBGB, der das Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht unterwirft, das zur Zeit der Verwirklichung seines Entstehungstatbestandes galt, ist Ausfluß eines allgemeinen ...