AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 17.06.2003 - 6 C 116/03

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass die Nettokaltmiete für die von dem Beklagten gemietete Wohnung im Hause … gemäß dem Schreiben der Klägerin vom 02.12.2002 mit Wirkung ab dem 01.03.2003 nicht nur um 39,36 EUR, sondern um 84,37 EUR erhöht worden ist.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 5 % leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Zwischen den Parteien besteht Streit über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung.

Der Beklagte ist Mieter der in dem Tenor genannten Wohnung der Klägerin. Diese lies nach schriftlicher Ankündigung vom 26. März 2002 an der Fassade ein Wärmedämmverbundsystem anbringen und die Decke des Kellergeschosses sowie die oberste Geschossdecke dämmen. Daneben wurden im Wege der Instandsetzung die Fenster erneuert. Die daraus folgende Einsparung an Heizenergie soll sich laut einem von der Klägerin eingeholten Gutachten auf 0,29 EUR/m² belaufen. In der Modernisierungsankündigung wurde eine zu erwartende Mieterhöhung von 111,03 EUR in Aussicht gestellt. Nach Abschuss der Arbeiten machte die Klägerin mit Schreiben vom 02. Dezember 2002 eine Mieterhöhung von 84,37 EUR nettokalt ab dem 01. März 2003 geltend. Für die näheren Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 44 bis 80 d. A.) Bezug genommen.

Der Beklagte erklärte sein Einverständnis mit einer Mieterhöhung um 39,36 EUR und widersprach dem Restbetrag, dessen Einzug im Lastschrifteneinzugsverfahren er trotzdem bislang hinnahm.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass die Nettokaltmiete für die von dem Beklagten gemietete Wohnung im Hause … gemäß dem Schreiben der Klägerin vom 02.12.2002 mit Wirkung ab dem 01.03.2003 nicht nur um 39,36 EUR, sondern um 84,37 EUR nettokalt erhöht worden ist.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er meint, die Kosten der Modernisierungsmaßnahme stünden in einem unangemessen Verhältnis zu der dadurch bewirkten Einsparung von Heizenergie, weshalb die Mieterhöhung nur bis zu einem angemessenen Teilbetrag erfolgen könne.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Die Miete des Beklagten ist aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 02.12.2002 um 84,37 EUR gemäß § 559 Abs. 1 BGB erhöht worden.

I.

Das für die Zulässigkeit erforderliche Feststellungsinteresse liegt vor. Es besteht in einem rechtlichen Interesse der Klägerseite an der Klärung eines Rechtsverhältnisses, über das gegenwärtig eine Unsicherheit besteht (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, Kommentar zur ZPO 58. Aufl. 2000, § 256, Rdnr. 25 m.w.N.). Die Unsicherheit besteht über den Anspruch der Klägerin auf die in dem Schreiben vom 02.12.2002 geforderte Miete über den von dem Beklagten akzeptierten Betrag hinaus. Obwohl er dessen Einzug im Lastschriftenverfahren bislang gebilligt hat, muss die Klägerin jederzeit mit einem Widerspruch hiergegen und einer Rückbuchung rechnen, da der Beklagten bereits mitteilte, er werde die Mieterhöhung über eine Teilbetrag in Höhe von 45,01 EUR nicht hinnehmen. Dass diese Unsicherheit tatsächlich besteht und der Beklagte nicht bereit ist, die geforderte Miete in voller Höhe zu zahlen, folgt auch aus seiner Verteidigung gegen diese Klage.

II.

Die Klägerin kann die Miete entsprechend dem Schreiben vom 02.12.2002 nach § 559 BGB Abs. 1 um 84,37 EUR erhöhen.

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosen einer baulichen Maßnahmen zur nachhaltigen Energieeinsparung erhöhen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Maßnahmen zur Dämmung der Fassade und der Decken zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie führen. Dies folgt aus dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten über die Energieeinsparung. Ferner ist unstreitig, dass die von der Klägerin gemäß dem Erhöhungsschreiben vom 02.12.2002 abgerechneten Kosten auf diese Modernisierungsmaßnahme entfallen.

Die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB ist nicht auf einen Betrag begrenzt, der in einem angemessenen Verhältnis zu der erzielten Energieeinsparung steht. Nach der auf den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 20.09.1984 (WuM 1985, 17 = GE 1984, 1079) zurückgehenden herrschenden Meinung in Rechtssprechung und Literatur ist eine Mieterhöhung nach dem durch § 559 BGB abgelösten § 3 MHG nur gerechtfertigt, soweit die bauliche Maßnahme objektiv wirtschaftlich vertretbar ist und nicht gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstößt. Dieses in § 13 Abs. 1 ModEnG normierte Gebot gelte über den Anwendungsbereich der Norm für die staatliche Förderung von Modernisierungsmaßnahmen hinaus auch für das Verhältnis zwischen den Parteien des Mietvertrages. Es gelte auch nach Aufhebung der Norm im Jahre 1987 weiter. Es sei nicht hinnehmbar, dass der Mieter die wirtschaftlichen Folgen einer Entscheidung des Vermieters zu tragen ha...