Abstimmung in der Eigentüme... / 1.1 Stimmprinzip

Die Abstimmung hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG zunächst und grundsätzlich nach dem Kopfprinzip zu erfolgen. D. h. jeder Wohnungseigentümer – und selbstverständlich auch Teileigentümer – hat eine Stimme, egal über welche Miteigentumsanteile er verfügt und wie viele Wohnungen ihm gehören. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Sie können einen von ihnen zur Stimmabgabe bevollmächtigen, eine schriftliche Vollmacht kann der Versammlungsleiter nur in Zweifelsfällen verlangen. In der Regel ist der Verwalter oder ein anderer Vorsitzender der Eigentümerversammlung nicht gehalten, bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigten dessen Ermächtigung durch die übrigen zu prüfen.

Nach allgemeiner Meinung kann dieses Kopfprinzip in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. So richtet sich das Stimmprinzip in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften nach der Anzahl Miteigentumsanteile.

Unbedingt zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass bei der Abstimmung über die Verteilung von Kosten einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme, einer Modernisierung und einer baulichen Veränderung gemäß § 16 Abs. 4 WEG auch dann zwingend das Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG gilt, wenn es ansonsten wirksam abbedungen wurde. Gleiches gilt bei der Beschlussfassung über Modernisierungen des gemeinschaftlichen Eigentums oder dessen Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG. Auch hier muss die Abstimmung grundsätzlich nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG erfolgen.

 

Achtung

Beschluss nur ­anfechtbar

Erfolgt die Beschlussfassung entgegen der maßgeblichen Vorschriften der §§ 16 Abs. 4, 22 Abs. 2 WEG etwa nach einem vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichend vereinbarten Stimmprinzip, ist der Beschluss jedoch lediglich anfechtbar und nicht nichtig.

Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Das bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben. Etwas anderes gilt aber dann, wenn ein Eigentümer, der Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten ist, diese sukzessive abverkauft. Dann entstehen beim gesetzlichen Kopfstimmrecht weitere selbstständige Stimmrechte.

Auch bei Geltung des Wertstimmrechts sind die Unterteilung eines Miteigentumsanteils und die Veräußerung eines Anteils ohne Einfluss auf die Stimmkraft.

Andererseits kann eine Vereinigung von Sondereigentumseinheiten, die einem Wohnungseigentümer gehören, zu einer Minderung seines Stimmrechts führen.

 

Praxis-Beispiel

Vereinigung von Wohnungseigentum

Besitzt ein Wohnungseigentümer 2 Wohnungen, so hat er nach dem Prinzip des Kopfteil-Stimmrechts 1 Stimme. Dagegen stehen ihm nach dem Prinzip des Objektstimmrechts zunächst 2 Stimmen zu. Nach der Vereinigung der beiden Wohnungseigentumsrechte steht ihm aber auch nur noch 1 Stimme zu.

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