Abstimmung in der Eigentüme... / 1 Das Abstimmungsverfahren

1.1 Stimmprinzip

Die Abstimmung hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG zunächst und grundsätzlich nach dem Kopfprinzip zu erfolgen. D. h. jeder Wohnungseigentümer – und selbstverständlich auch Teileigentümer – hat eine Stimme, egal über welche Miteigentumsanteile er verfügt und wie viele Wohnungen ihm gehören. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Sie können einen von ihnen zur Stimmabgabe bevollmächtigen, eine schriftliche Vollmacht kann der Versammlungsleiter nur in Zweifelsfällen verlangen. In der Regel ist der Verwalter oder ein anderer Vorsitzender der Eigentümerversammlung nicht gehalten, bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigten dessen Ermächtigung durch die übrigen zu prüfen.

Nach allgemeiner Meinung kann dieses Kopfprinzip in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. So richtet sich das Stimmprinzip in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften nach der Anzahl Miteigentumsanteile.

Unbedingt zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass bei der Abstimmung über die Verteilung von Kosten einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme, einer Modernisierung und einer baulichen Veränderung gemäß § 16 Abs. 4 WEG auch dann zwingend das Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG gilt, wenn es ansonsten wirksam abbedungen wurde. Gleiches gilt bei der Beschlussfassung über Modernisierungen des gemeinschaftlichen Eigentums oder dessen Anpassung an den Stand der Technik gemäß § 22 Abs. 2 WEG. Auch hier muss die Abstimmung grundsätzlich nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG erfolgen.

 

Achtung

Beschluss nur ­anfechtbar

Erfolgt die Beschlussfassung entgegen der maßgeblichen Vorschriften der §§ 16 Abs. 4, 22 Abs. 2 WEG etwa nach einem vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichend vereinbarten Stimmprinzip, ist der Beschluss jedoch lediglich anfechtbar und nicht nichtig.

Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Das bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben. Etwas anderes gilt aber dann, wenn ein Eigentümer, der Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten ist, diese sukzessive abverkauft. Dann entstehen beim gesetzlichen Kopfstimmrecht weitere selbstständige Stimmrechte.

Auch bei Geltung des Wertstimmrechts sind die Unterteilung eines Miteigentumsanteils und die Veräußerung eines Anteils ohne Einfluss auf die Stimmkraft.

Andererseits kann eine Vereinigung von Sondereigentumseinheiten, die einem Wohnungseigentümer gehören, zu einer Minderung seines Stimmrechts führen.

 

Praxis-Beispiel

Vereinigung von Wohnungseigentum

Besitzt ein Wohnungseigentümer 2 Wohnungen, so hat er nach dem Prinzip des Kopfteil-Stimmrechts 1 Stimme. Dagegen stehen ihm nach dem Prinzip des Objektstimmrechts zunächst 2 Stimmen zu. Nach der Vereinigung der beiden Wohnungseigentumsrechte steht ihm aber auch nur noch 1 Stimme zu.

1.2 Beschlussantrag

Vor Durchführung der Abstimmung ist der Beschlussantrag zu verlesen.

1.3 Beschlussfähigkeit

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jedem einzelnen Abstimmungsvorgang gegeben sein. Sie kann im Laufe der Versammlung entfallen, wenn einzelne Miteigentümer den Saal verlassen. Ob es sich auf die Beschlussfähigkeit auswirkt, wenn bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer aufgrund einer Interessenkollision nach § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind, ist umstritten. Die herrschende Meinung in der Rechtsprechung ist der Auffassung, dass in einem derartigen Fall die Bestimmung des § 25 Abs. 3 WEG gar nicht zur Anwendung kommt. Eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH ist zu dieser Thematik noch nicht ergangen.

 

Praxis-Beispiel

Stimmrechtsausschluss des Mehrheitseigentümers

Die Sondereigentumseinheiten des Mehrheitseigentümers repräsentieren insgesamt 50 % der Miteigentumsanteile. In der Wohnungseigentümerversammlung steht die Beschlussfassung über die Einleitung eines Hausgeldverfahrens gegen ihn zur Tagesordnung.

Beschlussfähigkeit ist nach der Bestimmung des § 25 Abs. 3 WEG streng genommen nicht mehr gegeben, da die anwesenden und stimmberechtigten Wohnungseigentümer nicht mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Das aber ist nach vorerwähnter Bestimmung Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit.

Der Versammlungsleiter hat jedenfalls vor jedem Abstimmungsvorgang zu überprüfen,

  • ob im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal anwesend sind. Ist dies nicht der Fall, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden. Es besteht dann die Möglichkeit, insoweit eine Wiederholungsversammlung einzuberufen, die in jedem Fall beschlussfähig ist;
  • ob bezogen auf den Beschlussantrag einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen s...

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