Abspaltung eines Teilbetriebs bewirkt keinen Verwalterwechsel
  
Begriff

Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters (OLG München, Beschluss v. 31.1.2014, 34 Wx 469/13).

Grundbuchamt akzeptiert Zustimmungserklärung der abgespaltenen WEG-Verwaltung nicht

Nach den Regelungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist zur Veräußerung des Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Als Verwalterin war ursprünglich eine Verwaltungsgesellschaft in der Rechtsform der GmbH bestellt. Die Zustimmungserklärung wurde nun nicht mehr von dieser erteilt, sondern von einer anderen GmbH, der im Wege der Abspaltung die WEG-Verwaltungsaufgaben übertragen wurden. Hieran störte sich nunmehr das Grundbuchamt und monierte die fehlende Zustimmung des Verwalters. Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft der neuen Verwaltungs-GmbH sei ein Bestellungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich und das entsprechende Protokoll vorzulegen. Denn die Abspaltung des Teilbetriebs habe zur Folge, dass die Eigentümergemeinschaft verwalterlos sei.

Neue GmbH ist infolge der Abspaltung nicht Verwalter der Wohnanlage geworden

Dieser Auffassung konnten die Richter nur teilweise folgen. Zutreffend ist, dass eine wirksame Veräußerungszustimmung des bestellten Verwalters nicht vorgelegen hatte. Zu einem Wechsel in der Verwaltung ist es nämlich trotz der Abspaltung des Teilbetriebs "WEG-Verwaltung" aus der bisherigen GmbH nicht gekommen. Die neue Verwaltungs-GmbH ist infolge der Abspaltung nicht Verwalter der Wohnanlage geworden, da das Verwalteramt an die Person des Verwalters gebunden ist. Eine Rechtsnachfolge in das personenbezogene Verwalteramt findet grundsätzlich nicht statt, weil das Vertrauensverhältnis zum Verwalter eine Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümer ausschließt. Dies gilt auch bei Abspaltung/Ausgliederung eines Teils des Betriebs nach § 131 Abs. 1 UmwG. Eine Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft – und damit ohne Möglichkeit der Einflussnahme – würde das auf Vertrauen angelegte Geschäftsbesorgungsverhältnis erheblich stören.

Bisherige Verwalterstellung dauert fort

Auch wenn die Abspaltung des Teilbetriebs im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft unbeachtlich ist, wurde diese nicht verwalterlos. Vielmehr dauert die bisherige Verwalterbestellung fort. Die zum Verwalter bestellte juristische Person ist nicht erloschen, sondern existiert weiterhin, mögen sich auch deren Geschäftsaufgaben geändert haben. Dies hat aber auf die fortwährende Wirksamkeit des Bestellungsakts keinen Einfluss.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Nicht selten sind Fälle, in denen etwa Wohnungsbauunternehmen auch Verwalterleistungen anbieten und insoweit zu Verwaltern bestellt werden. Nichts anderes gilt für Immobilienunternehmen, die neben Maklertätigkeiten auch Verwalterleistungen anbieten und ebenfalls zu Verwaltern bestellt werden. Soll nun das eine "Kerngeschäft" Verwaltung ausgegliedert werden und wird insoweit eine eigenständige Gesellschaft gegründet, geht das Bestellungsverhältnis nicht automatisch auf die neu gegründete Gesellschaft über. Die neue Gesellschaft muss sich vielmehr durch die Eigentümer zur neuen Verwalterin bestellen lassen. Unterbleibt ein derartiger Bestellungsvorgang, bleibt alles beim Alten und die ursprünglich zum Verwalter bestellte Gesellschaft bleibt Verwalterin.

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