Aufwendungen zur Erwerbung, Erzielung und Sicherung von Einnahmen stellen Werbungskosten dar (§ 9 EStG). Auch Anschaffungs- und Herstellungskosten für Gebäude, die zur Erzielung von Einnahmen verwendet werden, fallen unter den Begriff Werbungskosten.
Allerdings können die Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht wie andere Werbungskosten auf einmal abgezogen werden, sondern sie sind, verteilt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes, nur ratenweise im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) – kurz Abschreibungen genannt – abzugsfähig. Bei Wohngebäuden geht der Gesetzgeber im Regelfall von einer Nutzungsdauer von 50 bzw. 40 Jahren und seit dem 1.1.2023 von 33 1/3 Jahren aus. In welcher Weise die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer zu verteilen sind, ist in verschiedenen gesetzlichen Vorschriften geregelt.
Der Gesetzgeber hat die Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude immer weiter eingeschränkt. Von den früheren Abschreibungsvergünstigungen sind für einen Bauherren oder Erwerber einer zur Vermietung vorgesehenen Immobilie nur noch die folgenden Abschreibungsmöglichkeiten verblieben:
- § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA)
- § 7h EStG (erhöhte AfA bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen)
- § 7i EStG (erhöhte AfA für Baudenkmäler)
Von Bedeutung kann noch die sog. degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG sein, wenn vor dem 1.1.2004 bzw. 1.1.2006 der Bauantrag gestellt oder der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Bei Gebäuden, für die vor dem 1.1.2004 bzw. 1.1.2006 ein Bauantrag gestellt oder ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde, gab es damalig eine degressive AfA-Methode.
Der § 7 Abs. 4 ist mit dem Jahressteuergesetz 2022 (v. 20.12.2022, BGBl I Nr. 51, S. 2299) geändert worden.
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