Abrechnung: Wer schuldet ihre Erstellung?

Leitsatz

Die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber des Amtes "Verwalter" ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr daher unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3

Das Problem

In einer Wohnungseigentumslage ist das Kalender- das Wirtschaftsjahr. B wird im Januar 2015 als Verwalter abbestellt. Außerdem wird sein Verwaltervertrag gekündigt. Der Forderung, das Jahr 2014 abzurechnen, kommt B nicht nach. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lässt den Wirtschaftsplan 2014 daher von einem Dritten abrechnen und zahlt diesem dafür 804,14 EUR. Diesen Betrag verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von B als Schadensersatz. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht nach Ansicht des Bundesgerichtshofes gegen B ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 2 BGB wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Abrechnung 2014 aus dem Verwaltervertrag zu. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf die Abrechnung für das Jahr 2014 sei spätestens am 1. Januar 2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt aber sei B noch Verwalter gewesen.

Schuldner der Abrechnungspflicht

1. Wer nach einem Wechsel des Verwalters die Abrechnung zu erstellen habe, werde unterschiedlich beurteilt:

   • Ende das Verwalteramt während des Wirtschaftsjahres, bestehe Einigkeit, dass der ausgeschiedene Verwalter für das laufende Wirtschaftsjahr keine Abrechnung zu erstellen habe (Hinweis u.a. auf Jennißen, ZWE 2018, S. 18, 21).

   • Streitig sei aber, wer die Abrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen müsse, in dem der ausgeschiedene Verwalter noch bestellt gewesen sei.

     • Nach einer Ansicht habe bei einem Verwalterwechsel derjenige die Abrechnung zu erstellen, der bei Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter ist. Wann die Abrechnungspflicht entstehe, werde dabei unterschiedlich beurteilt. Teilweise werde angenommen, die Pflicht zur Erstellung einer Abrechnung entstehe am letzten Tag des Wirtschaftsjahres, bei einem mit dem Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahr also am 31. Dezember (Hinweis auf Jennißen in Jennißen, WEG, 5. Auflage, § 26 Rn. 181). Die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Kalenderjahr liege dann bei dem Verwalter, der für diesen Zeitraum bestellt gewesen sei (Hinweis u.a. auf Blankenstein, AnwZert MietR 7/2017). Dieser sei für die Erstellung der Abrechnung bereits bezahlt worden. Die Abrechnung stelle gleichzeitig den Rechenschaftsbericht zu seiner wirtschaftlichen Verwaltungstätigkeit dar. Dieser Bericht könne nicht von einem Dritten verlangt werden.
     • Überwiegend werde allerdings angenommen, die Pflicht zur Abrechnung entstehe am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres, bei einem mit dem Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahres also am 1. Januar des Folgejahres. Bei einem Verwalterwechsel zum Ende des Kalenderjahres treffe die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr deshalb nicht den ausgeschiedenen, sondern den neuen Verwalter (Hinweis u.a. auf Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 28 Rn. 74). Der ausgeschiedene Verwalter bleibe zur Rechnungslegung auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet.
   • Nach noch anderer Auffassung komme es darauf an, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Verwalter sei. Da die Abrechnung innerhalb von 3 bis 6 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig werde, habe bei einem Verwalterwechsel nach Ablauf dieses Zeitraums der neue Verwalter die Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen; bei einem früheren Verwalterwechsel sei der bisherige Verwalter dazu verpflichtet (Hinweis u.a. auf Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Auflage, § 10 Rn. 142).
2. Richtiger Ansicht nach treffe die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber sei. Scheide der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schulde er also – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits gewesen sei. Denn für die Frage, wer die Erstellung der Abrechnung schulde, könne es nur auf das Entstehen der Abrechnungspflicht nach § 28 Abs. 3 WEG ankommen. Die Fälligkeit sage nämlich nichts darüber aus, wer die Leistung schulde. Durch sie werde lediglich der Zeitpunkt bestimmt, von dem an der Gläubiger die Leistung verlangen könne. Von dem Eintritt der Fälligkeit könne die Person des Schuldners daher nicht abhängen. Das Kriterium der Fälligkeit sei für die Beantwortung der Frage, wer die Abrechnung erstellen müsse, auch praktisch unbrauchbar. Denn die Bestimmung des genauen Zeitpunkts der Fälligkeit sei regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet. Er sei für die Wohnungseigentümer und ...