Leitsatz

Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

 

Normenkette

§ 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 5, 6 BGB

 

Das Problem

  1. K ist seit Juli 2011 Mieter einer Wohnung von Wohnungseigentümer B. Mit Schreiben vom 12. Juli 2012 rechnet B die Betriebskosten für 2011 ab. Dabei verfährt er in der Weise, dass er K in einem Anschreiben die WEG-Abrechnung für das Jahr 2011 in Kopie übermittelt. Diese Abrechnung weist die im Einzelnen berechneten umlagefähigen Kosten für die an die K vermietete Wohnung in der Summe mit einem Betrag von 2.541,24 EUR aus. Daneben sind weitere Kosten (Instandhaltung, Verwaltung) ausgewiesen, die ausdrücklich als nicht umlagefähig bezeichnet sind und sich zusammen mit den umlagefähigen Kosten und der ebenfalls gesondert ausgewiesenen Instandsetzungsrückstellung auf einen als solchen ausgewiesenen Gesamtbetrag von 3.894,41 EUR belaufen. Diesen Betrag übernimmt B als "Kosten gemäß Abrechnung" und setzt die für die Wohnung entrichtete Grundsteuer (312,81 EUR) hinzu. Von der Summe (4.207,22 EUR) stellt er K anteilig für 7 Monate Mietzeit 7/12 in Rechnung, nämlich 2.454,21 EUR. Von dieser Zwischensumme zieht er lediglich Vorauszahlungen von 2.100 EUR ab, obwohl K insgesamt 2.800 EUR erbracht hatte.
  2. K begleicht den Betrag der Abrechnung zunächst. Die sich auf einen Betrag von 1.489,35 EUR summierenden Abrechnungsfehler (789,35 EUR wegen berechneter nicht umlagefähiger Kosten und 700 EUR wegen zu Unrecht nicht berücksichtigter Vorauszahlungen) rügt er erstmals mit Schreiben vom 10. Mai 2014. B verweigert die Rückzahlung unter Berufung auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB.

    § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB

    Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

  3. Das Amtsgericht gibt der auf Zahlung von 1.489,35 EUR nebst Zinsen gerichteten Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung statt. Auf B's Berufung ändert das Landgericht diese Entscheidung ab und weist die Klage insgesamt ab. Mit der Revision erstrebt K die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
 

Die Entscheidung

Die Revision hat Erfolg, soweit K die Rückzahlung des auf die nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten entfallenden Betrags von 789,35 EUR nebst Zinsen begehrt.

Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen

Das Berufungsgericht habe richtig entschieden, dass K einen überzahlten Betrag von 700 EUR nicht zurückfordern könne. Insoweit stehe einem Rückforderungsanspruch der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB entgegen.

Nicht umlagefähige Kosten

In Bezug auf die dem K anteilig in Höhe von 789,35 EUR berechneten nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Rückstellung) habe das Landgericht richtig gesehen, dass der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch für solche Kosten gilt, die in der Wohnraummiete generell nicht umgelegt werden können. Das Landgericht habe jedoch verkannt, dass B mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert sei, sich auf diesen Einwendungsausschluss zu berufen. Denn B habe sich in seinem Abrechnungsschreiben auf die WEG-Abrechnung bezogen. Die genannten Positionen seien darin ausdrücklich (in Übereinstimmung mit § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung) als nicht umlagefähig bezeichnet worden.

 

Kommentar

Anmerkung

Der vermietende Sondereigentümer kann mit dem Mieter vereinbaren, dass dieser die Betriebskosten im Sinne § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB trägt. Insoweit liegt es nahe, für die Erstellung der nach § 556a Abs. 3 Satz 1 BGB geschuldeten Betriebskostenabrechnung mehr oder weniger auf die Abrechnung im Sinne von § 28 Abs. 3 WEG zurückzugreifen. Bei einem solchen Vorgehen ist indes Vorsicht geboten. Denn die WEG-Abrechnung und die Betriebskostenabrechnung haben zum Teil verschiedene Funktionen und unterscheiden sich. Eine Abrechnung ist keine Betriebskostenabrechnung. Die Abrechnung enthält unter anderem auch nicht umlagefähige Kosten, vor allen Dingen, aber nicht nur die Kosten der Verwaltung, den Beitrag des Wohnungseigentümers zur Instandhaltungsrückstellung und Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Was ist für den Verwalter wichtig?

  1. Der vermietende Sondereigentümer kann vom Verwalter verlangen, dass die Einnahmen und Ausgaben – soweit diese umlagefähig sind – in der Abrechnung so "aufgegliedert" werden, dass er imstande ist, daraus die Mietnebenkostenabrechnung für seinen Mieter zu erstellen (BGH v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, ZMR 1982 S. 108). Der Verwalter muss die Einnahmen und Ausgaben innerhalb der Gesamt- und Einzelabrechnung daher jedenfalls so weit aufschlüsseln, dass...

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