Abnahmeklausel im Bauträgerkaufvertrag ist unwirksam
  

Begriff

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, Beschluss v. 12.9.2013, VII ZR 308/12).

Bauträger erhebt bzgl. Gewährleistungsansprüchen Einrede der Verjährung

Einige Jahre nach Errichtung der Wohnanlage zeigten sich Undichtigkeiten an den Dächern. Die Eigentümergemeinschaft nahm den Bauträger entsprechend auf Gewährleistung in Anspruch. Dieser erhob die Einrede der Verjährung. Die Erwerbsverträge enthielten jeweils gleichlautende Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Insoweit war u. a. geregelt, dass das Gemeinschaftseigentum als abgenommen gilt, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern ein Sachverständiger oder der bestellte Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Ob und wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, war im Rechtsstreit streitig geblieben. Der Bauträger behauptete jedenfalls, der damalige von ihm eingesetzte Erstverwalter hätte das Gemeinschaftseigentum abgenommen.

Abnahme durch Erstverwalter unwirksam

Die Klage der Gemeinschaft war erfolgreich. Die vom Bauträger behauptete Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter war nämlich unwirksam, weil der Erstverwalter durch die Abnahmeregelung in den Erwerbsverträgen nicht wirksam zu einer solchen Abnahme bevollmächtigt worden war. Von daher konnte auch nicht von der Verjährung der Gewährleistungsansprüche ausgegangen werden. Die Abnahmeregelung in den Kaufverträgen war als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, weil sie die Wohnungseigentümer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Als teilender Eigentümer hat der Bauträger die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen. Dabei kann er einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. So verhielt es sich auch im vorliegenden Fall. Das begründet im Hinblick auf die Abnahme für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.

Unwirksame AGB-Klausel

Aus diesem Grund hält eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die wie hier die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, einer Inhaltskontrolle der gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht stand.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Gerade die Möglichkeit, dass der teilende Bauträger den Erstverwalter in der Teilungserklärung bestellen kann, hat den Gesetzgeber im Rahmen der WEG-Reform aus dem Jahr 2007 bewogen, eine Verkürzung des Erstbestellungszeitraums auf maximal 3 Jahre festzusetzen. Wegen des ursprünglichen Gleichlaufs von Erstbestellungszeitraum und Mängelgewährleistung von 5 Jahren, war eine interessengerechte Verfolgung von etwaigen Gewährleistungsansprüchen durch den vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter eben gegen den Bauträger zumindest gefährdet. So nun aber dieser "bauträgernahe" Erstverwalter auch die Möglichkeit hat, das Gemeinschaftseigentum mit verbindlicher Wirkung für die Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft abzunehmen, ist eine mögliche Interessenkollision ebenfalls nicht ausgeschlossen. Entsprechende Abnahmeregelungen in Kaufverträgen sind demnach also unwirksam, da sie in aller Regel Formularverträge darstellen, die der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen unterliegen.

Beschluss über Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Sonderfachmann

Für den Fall, dass ein Erstverwalter etwa konkret aufgrund entsprechender Bestimmungen in den Kaufverträgen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ermächtigt ist, muss er sich bei tatsächlich durch ihn erfolgender Abnahme vor Augen halten, dass diese unwirksam ist. In einem derartigen Fall sollte eine Beschlussfassung dahingehend initiiert werden, dass ein Sonderfachmann mit der Abnahme betraut wird. Der tatsächlich "bauträgernahe" Erstverwalter dürfte sich insoweit auch nicht gegenüber dem Bauträger "in die Nesseln setzen". Ein kurzer Hinweis auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung über die unwirksame Abnahme eines vom Bauträger eingesetzten Erstverwalters dürfte ausreichen.

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