Abnahme (WEG) / 4.2.2.1 Abnahme durch Verwalter

Für den Verwalter regelt § 5 Abs. 2 RDG, dass als erlaubte Nebenleistungen Rechtsdienstleistungen gelten, die in Zusammenhang mit der Haus- und Wohnungsverwaltung erbracht werden. Es stellt sich somit bei der Abnahme die Frage, ob der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit bei der rechtlichen Beratung liegt oder ob es sich hier nicht doch letztlich nur um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. So man von der grundsätzlichen Möglichkeit der Vergemeinschaftung der Abnahme ausgeht, dürfte ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz sicherlich nicht anzunehmen sein. So die Abnahme nämlich durch die Eigentümergemeinschaft erfolgt, handelt diese durch "ihr Organ", nämlich den Verwalter. Der Verwalter erklärt die Abnahme letztlich als Vertretungsorgan. Grenzwertig könnten hingegen Fälle zu beurteilen sein, in denen dem Verwalter letztlich die Entscheidungsbefugnis über die Abnahme übertragen wird. Dennoch wird überwiegend angenommen, dass eine originäre Kompetenz des Verwalters besteht, dessen Tätigkeit schwerpunktmäßig nicht rechtliche Beratung darstellt, sondern Erfüllung ihm zugewiesener Aufgaben. Hierbei dürfte die Beauftragung des Verwalters mit der Abnahme als typische Nebenleistung der vom Verwalter zu erbringenden Haupttätigkeit in Zusammenhang mit den der gemeinschaftlichen Verwaltung anzusehen sein, sodass die Tätigkeit des Verwalters auch nach § 5 RDG als zulässig angesehen werden könnte.

Es ist allerdings nicht von der Hand zu weisen, dass hier ein Restrisiko verbleibt, dass bei der Annahme eines Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz die vom Verwalter abgegebene Abnahmeerklärung nichtig wäre, ebenso eine dem Verwalter erteilte Vollmacht für die Abnahme.

Wer hier auf größte Rechtssicherheit Wert legt, sollte die Beauftragung des Verwalters auf die technische Abnahme beschränken und die rechtsgeschäftliche Abnahme dann selbst nach Durchführung der technischen Abnahme erklären. Der Bauträger wiederum müsste darauf drängen, dass der Erwerber selbst die vom Verwalter abgegebene Abnahmeerklärung als verbindlich auch im rechtsgeschäftlichen Sinne anerkennt.

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