Abnahme (WEG) / 4.2.2 Abnahme durch Dritte – Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz?

Immer wieder wird auch die Frage aufgeworfen, ob die Vornahme einer rechtsgeschäftlichen Abnahme durch den Verwalter, einen Sachverständigen oder auch den Verwaltungsbeirat einen Verstoß gegen die Bestimmungen des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) darstellt. Ohne Zweifel beinhaltet eine Abnahmeerklärung des Verwalters, eines Sachverständigen oder des Verwaltungsbeirats neben der technischen Abnahme auch eine rechtsgeschäftliche Abnahme mit erheblichen rechtlichen Folgen für die Erwerber. Nach § 5 Abs. 1 RDG sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören.

4.2.2.1 Abnahme durch Verwalter

Für den Verwalter regelt § 5 Abs. 2 RDG, dass als erlaubte Nebenleistungen Rechtsdienstleistungen gelten, die in Zusammenhang mit der Haus- und Wohnungsverwaltung erbracht werden. Es stellt sich somit bei der Abnahme die Frage, ob der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit bei der rechtlichen Beratung liegt oder ob es sich hier nicht doch letztlich nur um eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. So man von der grundsätzlichen Möglichkeit der Vergemeinschaftung der Abnahme ausgeht, dürfte ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz sicherlich nicht anzunehmen sein. So die Abnahme nämlich durch die Eigentümergemeinschaft erfolgt, handelt diese durch "ihr Organ", nämlich den Verwalter. Der Verwalter erklärt die Abnahme letztlich als Vertretungsorgan. Grenzwertig könnten hingegen Fälle zu beurteilen sein, in denen dem Verwalter letztlich die Entscheidungsbefugnis über die Abnahme übertragen wird. Dennoch wird überwiegend angenommen, dass eine originäre Kompetenz des Verwalters besteht, dessen Tätigkeit schwerpunktmäßig nicht rechtliche Beratung darstellt, sondern Erfüllung ihm zugewiesener Aufgaben. Hierbei dürfte die Beauftragung des Verwalters mit der Abnahme als typische Nebenleistung der vom Verwalter zu erbringenden Haupttätigkeit in Zusammenhang mit den der gemeinschaftlichen Verwaltung anzusehen sein, sodass die Tätigkeit des Verwalters auch nach § 5 RDG als zulässig angesehen werden könnte.

Es ist allerdings nicht von der Hand zu weisen, dass hier ein Restrisiko verbleibt, dass bei der Annahme eines Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz die vom Verwalter abgegebene Abnahmeerklärung nichtig wäre, ebenso eine dem Verwalter erteilte Vollmacht für die Abnahme.

Wer hier auf größte Rechtssicherheit Wert legt, sollte die Beauftragung des Verwalters auf die technische Abnahme beschränken und die rechtsgeschäftliche Abnahme dann selbst nach Durchführung der technischen Abnahme erklären. Der Bauträger wiederum müsste darauf drängen, dass der Erwerber selbst die vom Verwalter abgegebene Abnahmeerklärung als verbindlich auch im rechtsgeschäftlichen Sinne anerkennt.

4.2.2.2 Abnahme durch Verwaltungsbeirat

Eine Abnahme durch den Verwaltungsbeirat dürfte grundsätzlich erlaubt sein, da diese regelmäßig unentgeltlich erfolgen wird und gemäß § 6 Abs. 1 RDG Rechtsdienstleistungen erlaubt sind, die nicht in Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit stehen.

Geht man allerdings davon aus, dass die unentgeltliche Rechtsdienstleistung in Form der Abnahmeerklärung durch den Verwaltungsbeirat außerhalb einer familiären, nachbarschaftlichen oder ähnlich engen persönlichen Bindung erfolgt, müsste sichergestellt sein, dass die Abnahme durch eine Person, der die entgeltliche Erbringung dieser Rechtsdienstleistung erlaubt ist, erfolgt oder durch eine Person mit Befähigung zum Richteramt oder unter Anleitung einer solchen Person erfolgt.

4.2.2.3 Abnahme durch Sachverständigen

Ist ein Sachverständiger mit der Abnahme des Sonder- oder auch Gemeinschaftseigentums beauftragt, verstößt dieser nicht gegen das RDG, wenn dieser die Abnahme erklärt. Freilich gilt auch hier: Wer auf größte Rechtssicherheit Wert legt, sollte die Beauftragung des Sachverständigen auf die technische Abnahme beschränken und die rechtsgeschäftliche Abnahme dann selbst nach Durchführung der technischen Abnahme erklären. Der Bauträger wiederum müsste darauf drängen, dass der Erwerber selbst die vom Sachverständigen abgegebene Abnahmeerklärung als verbindlich auch im rechtsgeschäftlichen Sinne anerkennt.

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