Abnahme von Wohnungseigentum / 1.3.2 Vergemeinschaftung durch Beschluss

Nach der derzeit noch geltenden Bestimmung des § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG übt die Eigentümergemeinschaft sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer aus, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind (sog. "gekorene" Wahrnehmungsbefugnis). In diesem Fall besteht ein Zugriffsermessen der Gemeinschaft, wenn die Pflichterfüllung durch den Verband förderlich ist.

Weitere Grundlage einer entsprechenden Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer könnte auch in der Bestimmung des § 21 Abs. 3 WEG gesehen werden. Hiernach obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern durch entsprechende Beschlussfassung. Dies wird auch der Ansatzpunkt nach Inkrafttreten der WEG-Reform 2020 bleiben. Die Beschlussfassung über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung erfolgt künftig nach § 19 Abs. 1 WEG n. F. Die nachfolgende Darstellung bleibt also auch für die künftig geltende Rechtslage maßgeblich, soweit nicht der Gesetzgeber hier noch für Klarheit sorgen wird oder eine einschlägige Entscheidung des BGH erfolgt.

Die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz haben, die Durchführung der Abnahme auf die Eigentümergemeinschaft zu übertragen, ist jedenfalls umstritten, wohl aber zu verneinen.

Verneint man die Beschlusskompetenz, wäre ein entsprechender Beschluss nichtig.

 

Umstritten: Besteht Beschlusskompetenz für die Übertragung der Abnahme auf die Eigentümergemeinschaft?

  • Pro Beschlusskompetenz

    Soweit Beschlusskompetenz bejaht wurde, wurde hierfür als tragendes Argument die Befugnis des "An-Sich-Ziehens" der Mängelrechte der Wohnungseigentümer durch den Verband angeführt. Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums steht auch in engem Zusammenhang mit den Ansprüchen auf Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum und mit den entsprechenden Gewährleistungsansprüchen, die von der Abnahme in verschiedener Weise beeinflusst werden. Jedenfalls kann die Verfolgung dieser Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss zur Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht werden.

  • Contra Beschlusskompetenz

    Nach anderer Auffassung besteht keine entsprechende Beschlusskompetenz mit der Konsequenz der Beschlussnichtigkeit. Begründet wird diese Auffassung damit, dass die Abnahme für den einzelnen Wohnungseigentümer ausschließlich nachteilige Folgen habe und der Bauträger durch das Organisieren einer Mehrheit die Folgen der Abnahme letztlich rechtsmissbräuchlich herbeiführen könne. So nachvollziehbar diese Auffassung auch ist, ist ihr jedenfalls im Hinblick auf einen etwaigen Rechtsmissbrauch des Bauträgers entgegenzuhalten, dass dieser nach der Bestimmung des § 25 Abs. 5 WEG einem Stimmverbot beim Abstimmungsvorgang über den Beschlussantrag unterliegen würde. Freilich würde wiederum anderes gelten – also kein Stimmverbot nach § 25 Abs. 5 WEG –, wenn entsprechend einer Regelung im Bauträgervertrag die Abnahme durch den noch zu bestellenden Verwalter zu erfolgen hat. Dann kann der Bauträger bei der Beschlussfassung eben über die Bestellung des ersten Verwalters durchaus rechtsmissbräuchlich von seinem Stimmrecht Gebrauch machen.

    Der BGH hat eine Vergemeinschaftung der Abnahmeverpflichtung zumindest im Hinblick auf Nachzüglererwerber ausdrücklich abgelehnt.

  • Analog Beschlusskompetenz hinsichtlich der Verfolgung von Mängelansprüchen?

    Soweit der BGH mit seiner Entscheidung vom 12.4.2007 ausdrücklich die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Verfolgung von Mängelansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft anerkennt und mit Entscheidung vom 15.1.2010 klargestellt hat, dass den Wohnungseigentümern auch die Befugnis zukommt, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung zu übertragen, wenn nur einem Mitglied der Gemeinschaft noch ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht und insoweit eine "Vergemeinschaftung" individueller Rechtsverfolgungskompetenzen möglich ist, ist zunächst nicht ersichtlich, weshalb nicht auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur gemeinschaftlichen Angelegenheit gemacht werden kann. Auch wenn man dieser Auffassung folgt, kann der vergemeinschaftete Abnahmebeschluss durchaus im Einzelfall dann anfechtbar sein, wenn die Entscheidung über die Abnahme etwa dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat obliegen soll und es sich bei diesen – wie in aller Regel – nicht um bautechnisch und rechtlich versierte Personen handelt.

Stellungnahme

Nach diesseits vertretener Auffassung fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz zur Vergemeinschaftung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Der Erfüllungsanspruch hat mit dem Gewährleistungsanspruch nichts zu tun. Wie bereits ausgeführt, wandeln sich die Ansprüche der Wohnungseigentümer nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Erfüllungs- in den Gewährleistungsanspruch. Der Erfüllungsanspruch richtet sich überhaupt erst ...

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