Abnahme von Wohnungseigentum / 1.3.1 Vergemeinschaftung aufgrund Gesetz?

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG derzeitiger Fassung und inhaltsgleich nach § 9a Abs. 2 WEG-E übt die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (sog. "geborene" Wahrnehmungsbefugnis). Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt nach Ansicht des BGH vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert. Charakteristisch für das Vorliegen einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht, für die eine geborene Ausübungsbefugnis besteht, ist also, dass ihr Gemeinschaftsbezug schon der Natur nach gegeben ist und nicht erst aufgrund einer Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer aufgrund der Annahme, dass ein gemeinsames Vorgehen vorteilhaft sein könnte.

Ein derart zwingender Gemeinschaftsbezug besteht bei der aus dem jeweiligen individuellen Erwerbervertrag zwischen Miteigentümer und Bauträger resultierenden Abnahmepflicht gemäß § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht. Es ist nicht ersichtlich, dass diese per se nur gemeinschaftlich erfüllbar ist. Vielmehr kann jeder Erwerber seine individualvertragliche Abnahmepflicht selbstständig und unabhängig von der Mitwirkung der übrigen Erwerber erfüllen. Der einzelne Erwerber überführt durch die Abnahme nur seinen eigenen Erwerbervertrag im Hinblick auf Mängelrechte vom allgemeinen Leistungsstörungsrecht ins Gewährleistungsrecht. Dies berührt aber die Verträge der übrigen Erwerber nicht. Vielmehr bleiben Ersterfüllungsansprüche solange erhalten, bis sämtliche Erwerber Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen haben.

Dies verdeutlicht auch die Rechtsprechung des BGH: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche auch dann noch zur Ausübung an sich ziehen, wenn nur noch einem Erwerber ein Anspruch auf Errichtung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht. Die individuelle Abnahme berührt also das Gemeinschaftsverhältnis nicht. Insoweit besteht keine gesetzliche Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären.

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